Limites des pouvoirs d’appréciation du juge

Indemnité due au bailleur suite à la résiliation du bail et appréciation en présence d’un seul rapport d’expertise amiable.

Dans la présente affaire, la Haute Cour a censuré la Cour d’appel de Versailles sur de nombreux points de droit, rappelant au passage les limites du pouvoir d’appréciation des juges du fond.

Une promesse synallagmatique de bail commercial avait été conclue sous diverses conditions suspensives, notamment d’obtention par le preneur d’autorisations administratives. Faute d’obtention, le preneur n’avait pas acté la levée des conditions suspensives et n’avait pas pris possession des lieux.

La Cour d’appel de Versailles a notamment considéré :

• qu’en application de l’article 1178 du code civil, la condition suspensive était réputée accomplie au motif que pour elle, c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ;
• que le bail était donc résilié aux torts du preneur.

Elle a notamment condamné le preneur à payer d’une part, le montant des loyers correspondant à la durée ferme du contrat de bail commercial (en l’espèce durée ferme de 6 ans) « au titre du prix du contrat », avec intérêts au taux légal, et d’autre part, le montant des travaux que le preneur aurait dû réaliser au titre du contrat de bail commercial, lesquels ont été chiffrés dans un rapport d’étude remis par le bailleur.

La Cour de cassation censure l’arrêt précité à plusieurs égards.

Tout d’abord, selon elle, il n’est pas rapporté que la réalisation de la condition suspensive aurait été empêchée par le preneur et les juges du fond auraient dû rechercher si la défaillance de la condition ne procédait pas du seul refus, d’ailleurs abusif, de la mairie d’accorder l’autorisation.

Ensuite, elle relève la confusion de fondement retenu par la Cour d’appel au titre de la condamnation du preneur : « le juge ne peut pas ordonner l’exécution d’un contrat anéanti par la résiliation qu’il a prononcée ». C’est là une évidence. S’il doit y avoir condamnation par suite d’une résiliation fautive, celle-ci doit être prononcée sur le fondement indemnitaire (réparation du préjudice suite à résiliation) et non sur le fondement de l’exécution du contrat.

Quant à l’appréciation de l’étendue du préjudice, la haute Cour enjoint à la Cour d’appel de se prononcer sur le moyen soulevé par le preneur selon lequel les locaux avaient été reloués et un droit d’entrée payé par le nouveau locataire, de sorte que le préjudice du bailleur était réduit d’autant. De notre point de vue, il convient en effet de prendre en considération les conséquences d’une relocation pour apprécier le préjudice réel du bailleur.

Enfin, il est à noter que, selon la Cour d’appel, le bailleur peut se prévaloir des travaux que le preneur aurait dû réaliser en exécution du bail et qui auraient fait l’objet d’une accession du bailleur en fin de bail commercial.  

La haute Cour rappelle toutefois que « le juge ne peut allouer à la victime une réparation qui excède le montant de son préjudice et qu’en allouant le montant des travaux neufs prévus par le bail, au lieu de calculer quel aurait été le préjudice subi en fin de bail par le bailleur faute de réalisation de ces travaux, lesquels auraient subi une usure pendant toute la durée d’exécution du bail, la cour d’appel a violé le principe de la réparation intégrale. » De même, la haute Cour rappelle-t-elle que, pour la même raison, les juges ne peuvent allouer une indemnisation forfaitaire.

Enfin, point qui mérite d’être relevé pour son implication qui dépasse largement le cas d’espèce : la Cour de cassation rappelle que « le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties ».

Ce faisant, la Cour de cassation reprend une position déjà adoptée par la chambre mixte dans un arrêt du 28 septembre 2012, largement publié : « si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties. » (Cass. Mixte 28 septembre 2012, n°11-18710, P+B+R+I).

Le principe est adopté au visa de l’article 16 du code de procédure civile.

Cass. 3ème civ., 11 mai 2017 n° 16-14689