Plus de contenus pour vous informer
Immobilier commercial
Notre cabinet au Salon de l'Immobilier des Espaces Commerciaux 2025 !
Les 11 et 12 juin 2025, notre cabinet d’avocats, reconnu pour son expertise en droit des baux commerciaux, sera présent en tant qu’exposant au Salon de l’Immobilier des Espaces Commerciaux, qui se tiendra à Paris, Porte de Versailles. Cet événement incontournable du secteur de l’immob…
Immobilier commercial
Dénégation du statut des baux commerciaux en l’absence d’immatriculation des locaux
Les conditions strictes dans lesquelles un locataire, dont l’établissement n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés, peut avoir droit au renouvellement de son bail commercial et à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, sont rappelées dans une décision de la Cour d’Appel de Paris du 4 avril 2024.
Immobilier commercial
Hausse de l’électricité : choisissez votre fournisseur
Face à la hausse des tarifs de l’électricité, le bailleur peut-il vous imposer un fournisseur ? Doit-il mettre à disposition du locataire commercial un point de livraison en électricité ? Pourquoi ne pas réduire sa consommation ? Le coût de l’électricité a fortement augmenté ces derniers tem…
Immobilier commercial
Le déroulement d’une procédure en fixation de loyer
La procédure en fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé : quels sont les tenants et aboutissants de cette action menée auprès du juge pour obtenir une modification du loyer fixé entre les parties ? 1 – A quoi sert la procédure en fixation du loyer ? Comme son nom l’indique, une telle p…
Immobilier commercial
Quelles sont les annexes obligatoires d’un bail commercial ?
Le Bailleur doit mettre le Preneur en mesure de conclure en pleine connaissance de cause. A défaut, le Bailleur s’expose à des sanctions et le Preneur pourrait remettre en cause l’existence même du bail commercial. Quelles sont donc les éléments d’information dont le législateur oblige la co…
Immobilier commercial
Sous-location : des droits très limités
Le commerçant qui entend exploiter son activité dans le cadre d’une sous-location doit redoubler de vigilance. Si le statut des baux commerciaux permet, sous conditions la sous-location, le renouvellement du bail du sous-locataire n’est pas garanti. Celui du locataire ne l’est pas assurément…
Immobilier commercial
Pas de prescription pour constater l’existence d’un bail commercial
La demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux né du fait du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du code de commerce, et n’est pas …
Immobilier commercial
Droit d’option : deux indemnités d’occupation et dualité de prescription
Le droit d’option créé deux types d’indemnités d’occupation : l’une statutaire, l’autre de droit commun. Les conséquences sur la prescription des actions en fixation de ces deux types d’indemnité sont essentielles. L’une est biennale, l’autre quinquennale. Par un arrêt du 16 mars 2023, la Ha…
Immobilier commercial
Travaux réalisés par le locataire et autorisation du bailleur
Que ce soit lors de la régularisation du bail commercial, ou pendant son cours, le preneur peut souhaiter réaliser des travaux dans les locaux loués. Quels sont les points d’attention ? Travaux réalisés par le preneur : quel impact sur le montant du loyer du bail commercial ? Rappelons e…
Immobilier commercial
Loyer Versus Indemnité d’occupation
Attention au montant de l’indemnité d’occupation ! Au cours du bail commercial, le preneur verse un loyer au bailleur. Mais au terme du bail, le locataire n’est plus débiteur d’un loyer, mais d’une indemnité d’occupation. On parle d’indemnité d’occupation statutaire lorsque le bail prend fi…
Immobilier commercial
Qu’est-ce que le Droit de repentir ?
En cas d’éviction, il ne faut pas tarder à restituer les locaux si tel est le choix du preneur Lorsque le preneur reçoit un congé avec refus de renouvellement, il est tentant de considérer que le paiement de l’indemnité d’éviction est acquis. Or tel n’est pas forcément le cas. Parmi les dif…
Immobilier commercial
Etendue du droit de préemption dont bénéficie le locataire de locaux commerciaux
Le preneur à bail commercial ne dispose pas d’un droit de préemption en cas de vente par le bailleur de locaux donnés à bail à des preneurs distinct et cela, même si les locaux portent sur des locaux situés dans un même immeuble ainsi que sur des locaux non commerciaux. Un bailleur est propr…
Immobilier commercial
Quelle est l’étendue de l’article 606 du code de commerce ?
Les grosses réparations ne comprennent pas celles d’entretien, destinées au maintien permanent de l’immeuble en bon état. Voici l’enseignement de l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 21 avril 2022. Les faits sont les suivants : Le bail commercial prévoit que le locataire : – doi…
Immobilier commercial
De l’intérêt de négocier la clause de solidarité
En général, les baux commerciaux comportent une clause de garantie solidaire obligeant le locataire cédant à répondre des défaillances du locataire cessionnaire, notamment au titre du paiement des loyers. Cette obligation, limitée à trois années à compter de la cession du bail commercial, es…
Immobilier commercial
La résiliation amiable du bail commercial
La durée d’un bail commercial n’est pas intangible. Il est possible d’y mettre fin à chaque échéance triennale, à l’échéance contractuelle ou encore pendant la tacite prolongation du bail. Mais il peut encore y être mis fin de manière anticipée : Soit à l’initiative d’une partie en cas d’ine…
Immobilier commercial
Bail commercial : adjonction d'une activité connexe ou complémentaire par le locataire
Rappel des conditions dans lesquelles une activité peut être adjointe à celle prévue au bail. Le preneur doit respecter la destination prévue au bail commercial et s’il souhaite modifier, notamment élargir celle-ci, il doit en principe obtenir l’autorisation préalable du bailleur. Toutefois,…
Immobilier commercial
Droit d’option et restitution des locaux
Le droit d’option peut s’avérer particulièrement utile en cas de renouvellement du bail commercial. En effet, le locataire peut, en cours de procédure de fixation de loyer et après avoir exercé son droit d’option, restituer les locaux rapidement : nul besoin d’attendre l’échéance triennale.
Immobilier commercial
Le bail commercial est-il poursuivi en cas de procédure collective ?
L’ouverture d’une procédure collective, qu’il s’agisse d’une sauvegarde, d’un redressement et même d’une liquidation, n’emporte pas de plein droit résiliation du bail.
Immobilier commercial
Travaux hôteliers - procédure à respecter
Les baux portant sur des activités d’hôtellerie sont pleinement soumis au régime des baux commerciaux. Ils sont, en sus, soumis à des dispositions spéciales du Code du tourisme protectrices de l’exploitant d’un établissement hôtelier.
Immobilier commercial
Droit à l’indemnité d’éviction : le double piège de la prescription
En cas de refus de renouvellement du bail commercial, le preneur souhaitera percevoir une indemnité d’éviction. Hormis les conditions objectives que le preneur doit remplir à cette fin, il ne doit pas se faire piéger par la prescription.
Immobilier commercial
Sous-location d’un terrain nu et perte du bénéfice du statut des baux commerciaux.
Le sous-locataire peut bénéficier d’une indemnité d’éviction à condition de pouvoir revendiquer l’application du statut des baux commerciaux pendant toute la durée de son occupation. Une société a donné à bail un ensemble immobilier pour l’exploitation d’un fonds de commerce de supermarch…
Immobilier commercial
Restitution d’un local non conforme aux prévisions contractuelles
Le Preneur qui libère les locaux dans un état qui ne respecte pas la Loi des Parties, telle qu’elle est exprimée dans le bail commercial, engage-t-il automatiquement sa responsabilité ? Quelles sont les conditions exigées par le Juge : une faute, un lien de causalité et un préjudice ? Par …
Immobilier commercial
Performance énergétique : avez-vous mis en place une Gestion Technique de vos Bâtiments (GTB) ?
À partir du 1er janvier 2025, des obligations renforcées seront mises en place pour les locaux à usage tertiaire, notamment en ce qui concerne les systèmes d’automatisation et de contrôle. Larépartition de ces obligations entre le bailleur et le locataire en matière de gestion technique du b…
Réseaux de distribution, Concurrence
Résiliation du bail commercial sans mise en demeure préalable est possible sous conditions
Dans le cadre d’une précédente newsletter, publiée le 22 novembre 2023, nous avions soutenu que la solution, retenue par un arrêt rendu du 18 octobre 2023 de la Chambre commerciale de la Cour de cassation, relative aux modalités de résiliation unilatérale d’un contrat, serait transposable en…
Immobilier commercial
Appréciation du caractère indivisible d’une clause d’indexation
Peu importent les déclarations des parties entrées dans le champ contractuel, lorsqu’une clause d’indexation est réputée non écrite, le juge doit opérer un contrôle de sa divisibilité et limiter le caractère non écrit de la clause à la stipulation prohibée. Une société a donné à bail des …
Immobilier commercial
La cession du fonds de commerce purge la faute
La Haute juridiction a rendu un arrêt particulièrement favorable au preneur, qui peut, même en cas de faute, céder son fonds de commerce après délivrance d’un congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’indemnité d’éviction, permettant au cessionnaire de percevoir cette indemni…
Immobilier commercial
Pop-up store : conventions à établir ?
Le bail commercial, dont la durée minimum est de 9 ans pour le bailleur et de 3 ans pour le preneur, n’est pas adapté au concept de commerce éphémère ou pop up store, ouvert sur une courte période pour promouvoir un produit, réaliser une opération marketing, ou organiser un évènement … Quel…
Immobilier commercial
A qui du bailleur ou du locataire incombe le coût du ravalement ?
L’obligation de délivrance du bailleur encore et toujours ! A défaut de stipulation expresse, le coût des travaux de ravalement de l’immeuble peut incomber au bailleur, même si le bail prévoit qu’ils doivent être supportés par le preneur. Les circonstances sur lesquelles la Cour…
Immobilier commercial
La résolution d'un bail commercial, sans notification préalable, est-elle possible ?
Dans un arrêt de principe, rendu le 18 octobre 2023, la Cour de cassation précise les modalités de résolution d’un contrat. La mise en demeure, prévue aux articles 1224 et 1226 du Code civil, n’est pas obligatoire lorsque « il résulte des circonstances qu’elle est vaine ». Cet arrêt pourrait…
Immobilier commercial
Un preneur peut-il se faire justice lui-même en cessant de payer son loyer ?
Il est possible de suspendre le paiement du loyer en présence d’un manquement du bailleur. Quelles sont les conditions de l’exception d’inexécution ? Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose …
Immobilier commercial
Honoraires de gestion des loyers et renouvellement post Pinel
La clause du bail commercial transférant au preneur les honoraires de gestion des loyers devient réputée non écrite lors du renouvellement post Pinel. Attention à la refacturation des bailleurs ! Depuis la loi Pinel, les honoraires de gestion des loyers ne peuvent être refacturés au preneur…
Immobilier commercial
Sinistre affectant le local commercial, préjudice subi et action en réparation
Des dommages, désordres, vices, dégâts, dégradations, ou non-conformités peuvent se révéler dès la prise à bail ou après plusieurs années d’utilisation, troubler la jouissance, perturber l’activité et ainsi causer un préjudice. Comment agir ? Le premier réflexe du preneur doit être de …
Immobilier commercial
Répartition des charges dans un bail commercial
Ne sont récupérables sur le locataire que les charges, travaux, impôts et taxes autorisés par la Loi et faisant l’objet d’une mention expresse de transfert dans le bail commercial. Avant la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, aucune disposition dans le statut des baux commerciaux ne régiss…
Immobilier commercial
Rédaction de la clause « Tunnel » : Présentation de moyens alternatifs
La clause « Tunnel » peut présenter un moyen particulièrement intéressant lors de la négociation du bail, pour éviter des augmentations trop importantes de loyer. D’autres méthodes sont également envisageables ! Définition de la clause Tunnel dans un bail commercial La clause « Tunnel » p…
Immobilier commercial
« clause recette » : un avenir compromis
Au regard de l’évolution de la jurisprudence, on peut légitimement s’interroger sur l’avenir des « clauses recette », souvent insérées dans les baux situés en centres commerciaux : pourront-elles être maintenues alors même qu’elles empêchent la révision du loyer, mécanisme d’ordre public ? D…
Immobilier commercial
Un inventaire des charges, sans clé de répartition, n’est pas précis et limitatif
Depuis la loi dite PINEL, le bail commercial doit comporter un « inventaire précis et limitatif des catégories de charges et impôts ». Tel n’est pas le cas du bail qui ne comporte pas de clé de répartition expresse des charges. Une charge ne peut donc être refacturée que si son mode de répar…
Immobilier commercial
Dispositif Eco-Energie Tertiaire : les locataires des baux commerciaux sont-ils assujettis ?
Les objectifs de performance énergétique concernent les preneurs comme les bailleurs. Les deux parties sont responsables. Cependant, le dispositif n’organise pas la répartition des actions. Il convient donc de se référer au bail commercial et d’adapter celui-ci pour prévenir la refacturation…
Immobilier commercial
Bail commercial déséquilibre significatif
Application du déséquilibre significatif dans les baux commerciaux : peut-on réputer non-écrite une clause non négociable d’un bail commercial ? Le principe : la notion de déséquilibre significatif ne s’applique pas encore en matière de baux commerciaux A ce jour encore, la notion de « d…
Immobilier commercial
La Cour de cassation enfonce le clou de l’exigibilité des loyers Covid
Les loyers relatifs à la période du Covid sont dus par la société locataire, exploitante d’une résidence de tourisme Une société est titulaire de trois baux commerciaux dans une résidence de tourisme. En raison de mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid 19, elle ce…
Immobilier commercial
Travaux de dépollution incombant au locataire sortant
L’intention du propriétaire de reprendre l’exercice de son activité industrielle est sans incidence sur l’obligation légale particulière de mise en sécurité et de remise en état du site pesant sur le dernier exploitant d’une installation classée pour la protection de l’environnement La cour …
Immobilier commercial
Locaux non conformes : le preneur peut-il agir à l’encontre du bailleur et/ou de son vendeur ?
Engage sa responsabilité, à l’égard du preneur exploitant, le vendeur qui n’a pas exécuté les travaux nécessaires à la mise en conformité de l’immeuble (résidence hôtelière) avec les règles de sécurité applicables aux établissements recevant du public. Un promoteur réalise des travaux nécess…
Immobilier commercial
Point de départ de la prescription pour la restitution de charges
L’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par cinq ans à compter du jour de la régularisation des charges, et non à compter de leur paiement par provision. Il s’agit d’une décision très intéressante en ce qu’elle permet au preneur d’ « allonger » le dél…
Immobilier commercial
Prescription de l’action en requalification d’un bail statutaire
L’action en requalification n’a pas le même délai de prescription que l’action en constatation du bail statutaire Un propriétaire conclut avec une société un bail dérogatoire portant sur des locaux commerciaux pour une durée d’un an. Ce bail est reconduit pour une nouvelle période d’un an da…
Immobilier commercial
Divisibilité d’une clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse
Une clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse n’est pas divisible, en vertu de l’article 1217 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016 131 du 10 février 2016. Une société donne en location des locaux à usage commercial. Le bail commercial prévoit une clause d’ind…
Immobilier commercial
Inopposabilité d’un acte de cession de fonds de commerce à un bailleur
La renonciation à se prévaloir de la clause du bail commercial imposant la formalité de l’acte authentique pour toute cession ne peut pas être implicite. Elle doit être claire et précise. Des locataires d’un bail commercial cèdent leur fonds de commerce par acte sous seing privé. Or, le ba…
Immobilier commercial
Etablissements hôtelier : à qui incombent les travaux exigés par l’administration ?
Sauf stipulation expresse contraire insérée au bail commercial, les travaux de mise en sécurité prescrits par l’autorité administrative incombent au bailleur. Dans un arrêt rendu le 19 octobre 2022, la Cour de cassation s’est prononcée sur l’obligation de délivrance du bailleur d’un établis…
Immobilier commercial
Bail dérogatoire : les formalités prévues pour les baux commerciaux sont-elles applicables ?
Le locataire ne peut pas se prévaloir d’un défaut de respect du statut des baux commerciaux, les bailleurs ayant fait connaître leur volonté de ne pas poursuivre le bail dérogatoire tacitement renouvelé sans dépasser la durée légale de trois années. Il est consenti par des bailleurs une loc…
Immobilier commercial
Résolution du bail commercial aux torts du bailleur pour défaut de permis de construire
La délivrance, obligation essentielle du bailleur, comprend la régularité administrative des locaux loués dans lesquels le preneur exploite son fonds de commerce. Manque à son obligation de délivrance le bailleur qui loue des locaux édifiés sans permis de construire, dès lors que le preneur …
Immobilier commercial
Action en paiement de l'indemnité d'éviction : prescription & indemnités accessoires
Un établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC), bailleur, notifie à son preneur, exploitant une station-service, un congé avec refus de renouvellement du bail commercial. Le preneur sollicite en justice le paiement d’une indemnité d’éviction. La cour d’appel …
Immobilier commercial
Les Preneurs ont-ils dit leur dernier mot ?
Dans trois décisions du 30 juin, sont rejetés par la haute juridiction les moyens généralement invoqués par les preneurs pour s’opposer au paiement des loyers Covid. Certes, les décisions sont « habillées » en droit. Mais, nous ne nous y trompons pas, elles ont un vernis « politique ». Il s’…
Immobilier commercial
Jeu de la clause résolutoire en cas d’ouverture d’une procédure collective
Bien qu’il ait introduit son action avant l’ouverture de la procédure collective, le bailleur ne peut plus poursuivre la résiliation du bail commercial sur le fondement de la clause résolutoire. Les éléments de fait de l’arrêt commenté sont les suivants : Un locataire est destinataire d&rsqu…
Immobilier commercial
Loyers Covid : la Cour d’appel de Paris admet la perte de la chose louée
La demande du locataire de ne pas payer les loyers relatifs aux périodes de fermeture est accueillie, sur le fondement de l’article 1722 du Code civil, par la cour d’appel de Paris, statuant en matière de référé, dans un arrêt rendu le 30 mars 2022. L’appelante est une locataire, exploitante…
Immobilier commercial
Nouvelle formule de calcul de l’ILC
Depuis le mois de mars 2022, date de publication de l’indice du T4 2021, l’indice des loyers commerciaux est déterminé selon une nouvelle formule. Le Décret 2022-357 du 14 mars 2022 (JO 15 texte n° 9) a supprimé l’une des composantes de cet indice qui avait été mis en place par le Décr…
Immobilier commercial
L’effet de la crise sanitaire sur la valeur locative des locaux commerciaux
Nous pouvons constater une baisse de la valeur locative des commerces depuis la crise du coronavirus. La vacance et le taux d’effort élevé des boutiques de centre-ville sont à l’origine de cette baisse. Ce n’est pas un scoop, la crise sanitaire a affecté les commerces : • Les fermetures adm…
Immobilier commercial
Loyers Covid : l’acquisition de la clause résolutoire par le bailleur déclarée irrecevable
L’argumentation du Cabinet fait mouche devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d’Aix en Provence. Aux termes d’une ordonnance du 22 février 2022, l’action du bailleur relative à l’acquisition de la clause résolutoire pour des impayés résultants des périodes de fermetures administra…
Immobilier commercial
Suppression par le Juge des loyers COVID réclamés par le Bailleur
Le Juge des référés de Bobigny, par ordonnance du 21 janvier 2022, adopte l’argumentation soutenue par notre cabinet : le fait de ne pouvoir ni jouir, ni user des locaux conformément à leur destination contractuelle pendant les périodes de fermeture administratives correspond à une perte par…
Immobilier commercial
Le bailleur peut-il agir à l’encontre de la caution personne physique ?
En cas d’impayés, il est fort probable que le bailleur actionne la caution qui s’est engagée lors de la conclusion d’un bail commercial. Le bailleur est susceptible de la poursuivre devant le juge des référés tout en sollicitant l’acquisition de la clause résolutoire. Caution sur un bail co…
Immobilier commercial
Quel est, en 2022, le sort d’une clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse ?
En présence d’une clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse, le preneur peut-il solliciter le remboursement de toutes les sommes payées au titre de l’indexation, considérant qu’elle doit être réputée non écrite en son entier ? Un bail commercial comporte une clause d’indexation ne jouant …
Immobilier commercial
De l’intérêt pour le preneur d’un bail commercial de contester les charges
Faute de régularisation et/ou de justification des charges prévues contractuellement dans le bail commercial ou par la Loi (article L145-40-2 du Code de Commerce), le bailleur ne peut pas en réclamer le paiement. Les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 14 novembre 2014 (date…
Immobilier commercial
Accès au FICOBA pour une saisie conservatoire : incidence dans les baux commerciaux
Désormais, sous réserve de l’autorisation du juge, un créancier peut accéder au FICOBA pour effectuer une saisie conservatoire. Jusqu’à peu, l’accès au fichier des comptes bancaires (FICOBA) pour effectuer une saisie n’était possible que dans le cadre d’une saisie attribution, c’est-à-dire l…
Immobilier commercial
Quel moyen opposer au bailleur pour suspendre le paiement des loyers COVID ?
Dans un arrêt rendu le 16 décembre 2021, la Cour d’appel de Douai, statuant au fond sur la question de la licéité d’une mesure d’exécution, apporte une réponse éclairée. Face à un bailleur qui sollicite le paiement des loyers relatifs aux périodes de fermeture administrative d’un local, un …
Immobilier commercial
Immobilier commercial : générer de la valeur en favorisant la collaboration entre les services
Pourquoi la collaboration en immobilier commercial entre les différents services de votre réseau est génératrice de valeur ? Replay d’un webinar organisé le mercredi 17 novembre et animé par Stéphane Ingold, Associé de Gouache Avocats et Laurent Dubernais, C.E.O. de Synergee. Les don…
Immobilier commercial
Covid 19 - Confinement #3 : quelle attitude face aux bailleurs ?
Pour la troisième fois depuis l’épidémie en France de la Covid 19, l’Exécutif a mis en place des mesures de confinement destinées à limiter sa propagation.Plusieurs décisions récentes ont été rendues sur la question du non-paiement des loyers, parfois contradictoires.Quelle attitude faut-il …
Immobilier commercial
Pourquoi et comment vérifier le calcul de l’indexation de votre bailleur ?
Pour que votre bailleur puisse indexer votre loyer, il est nécessaire que votre bail commercial comporte une clause d’indexation (à ne pas confondre avec la révision triennale légale), et c’est par application de cette clause d’indexation que le bailleur peut indexer le loyer commercial. La…
Immobilier commercial
COVID-19 et non-paiement de loyer : le bailleur peut-il engager la clause résolutoire du bail ?
I – Crise sanitaire et non-paiement des loyers commerciaux : les preneurs disposent de plusieurs dispositifs protecteurs : 1. En premier lieu, l’ordonnance en date du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers interdit pour les entreprises éligibles au fond de solidarité l’applicatio…
Immobilier commercial
Décret du 3 novembre 2021 instituant une aide dite "coûts fixes rebond"
Ce nouveau dispositif, en vigueur depuis le 4 novembre 2021, vise à compenser les coûts fixes non couverts des entreprises, quel que soit leur chiffre d’affaires, lorsque leur activité est particulièrement affectée par l’épidémie de covid-19 pour la période janvier – octobr…
Immobilier commercial
Prenez la température de votre valeur locative !
Le contexte de la crise sanitaire a entraîné une baisse des valeurs locatives et offre à de nombreux preneurs l’opportunité d’obtenir une baisse de leur loyer commercial. Quel est le bon timing pour demander la baisse de son loyer commercial ? En effet, la valeur locative à laquelle le loyer…
Immobilier commercial
La Haute juridiction sollicitée pour avis sur les loyers COVID d’un bail commercial
L’avis ne sera finalement pas rendu, les parties ayant transigé, ce dont nous n’étions pas informés lors du tournage. Le tribunal judiciaire de Chartres a sollicité l’avis de la Cour de cassation sur trois questions essentielles liées au paiement des loyers d’un bail commercial dans le conte…
Immobilier commercial
Renouvellement : une opportunité de demander la diminution du loyer commercial
Comment trouver des références pour vérifier le loyer du bail commercial en renouvellement ? L’un des grands principes du statut des baux commerciaux est que le loyer d’un bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative telle que celle-ci est déterminée par le Code de commerce. Néanmoi…
Immobilier commercial
COVID-19 : Je suis coiffeur : comment faire pour ne pas régler mon loyer ?
Vous êtes coiffeur. Dans le cadre du troisième confinement (Décret du 19 mars 2021), votre activité ne fait pas l’objet d’une obligation de fermeture administrative. Vous êtes donc tenu de régler vos loyers. Vous avez cependant fait l’objet, par le passé, de mesures de fermeture. Ainsi dans…
Immobilier commercial
COVID 19 : quelles solutions pour négocier avec les bailleurs ? (Replay webinar)
Franchiseurs et franchisés : certaines démarches peuvent être envisagées pour sauvegarder vos entreprises et sortir de la crise en position de force, notamment en négociant des annulations de loyers auprès de vos bailleurs, en utilisant les leviers qu’offre le droit des entreprises en …
Immobilier commercial
Etat de cessation des paiements : à quel cadre d’adaptation de votre modèle économique êtes-vous éligible ?
Etes-vous en état de cessation des paiements ? Vérifiez de façon périodique, et saisissez les opportunités que vous offre le droit des entreprises en difficulté pour adapter votre modèle économique (renégociation de contrats, résiliation de contrats, réduction de charges) avant d’être …
Immobilier commercial
Droit des entreprises en difficulté : outil de gestion des enjeux de la crise du Coronavirus COVID-19
Les aides des pouvoirs publics dans le cadre de la crise du Coronavirus Covid 19 masquent temporairement les difficultés dans lesquelles les entreprises risquent de se trouver dans quelques mois. Il faut réagir vite, pour adapter leur structure de coûts voire transformer leur modèle économiq…
Immobilier commercial
COVID 19 : Réviser le loyer d’un bail commercial pour l’adapter aux nouvelles valeurs locatives
Pendant la période de fermeture administrative des commerces due à l’épidémie de Coronavirus Covid 19, la plupart des loyers n’ont pas été réglés et ne le seront jamais. Si les bailleurs annulent massivement (contraints le cas échéant), les loyers des commerçants pendant deux mois pour…
Immobilier commercial
COVID 19 : Votre bailleur peut-il conserver le dépôt de garantie ou actionner votre caution bancaire ou la garantie bancaire à première demande en cas de non-paiement des loyers ?
La fermeture des lieux accueillant du public fait partie des mesures arrêtées par le gouvernement pour ralentir la propagation du COVID 19. L’article 1er de l’arrêté du 15 mars 2020 vise les établissements recevant du public (ERP) concernés par la fermeture, parmi lesquels « – au titr…
Immobilier commercial
COVID 19 : Les arguments des bailleurs pour vous faire payer indument vos loyers
Les ordonnances du gouvernement prévoiraient un report ou un étalement des loyers et écarteraient l’application du droit commun ! Les bailleurs exigent le paiement des loyers alors même que vos points de vente sont fermés. Lorsque cette situation résulte d’un arrêté ministériel ordonnant la …
Immobilier commercial
COVID 19 : Pouvez-vous obtenir une réduction du loyer de votre bail commercial grâce à l’imprévision ?
Vous êtes commerçant. Vous n’avez pas été contraint de fermer à la suite des arrêtés des 14 et 15 mars 2020, mais votre chiffre d’affaires a baissé, ou, si vous avez dû fermer, les clients n’ont pas répondu présentes à la réouverture. Résultat, votre taux d’effort est devenu excessif :…
Immobilier commercial
Gestion des enjeux du Coronavirus COVID19 par les enseignes
Par Jean-Baptiste Gouache, Associé fondateur de Gouache Avocats Coronavirus Covid 19 : l’annulation des loyers, première mesure exceptionnelle pour répondre à la situation La pandémie de Cornavirus COVID 19 qui frappe nos sociétés a conduit la plupart des gouvernements des pays dans lesquels…
Immobilier commercial
COVID-19 : Obligation de fermeture : peut-on invoquer la force majeure (fait du prince) pour ne pas payer ses loyers ?
Votre point de vente est fermé par décision administrative dans le cadre de la lutte contre le COVID 19 : quels sont vos droits ? Coronavirus COVID-19 et Force majeure par fait du prince En vertu de l’article 1218 du Code civil, la force majeure est un évènement qui empêche l’exécution du…
Immobilier commercial
COVID -19 : Fermeture non obligatoire : peut-on demander l’annulation des loyers ?
Vous avez fermé votre point de vente, non pas parce que vous étiez y étiez obligé par les arrêtés des 14 et 15 mars relatifs à la pandémie de Coronavirus Covid-19, mais parce que vous l’avez décidé, les mesures de confinement vous privant de votre clientèle habituelle, et/ou, parce que…
Immobilier commercial
COVID-19 et restauration : demandez l'annulation de loyers à votre bailleur
La fermeture des lieux accueillant du public fait partie des mesures arrêtées par le gouvernement pour ralentir la propagation du Coronavirus COVID-19. Les restaurants et débits de boissons (catégorie N) sont en première ligne, sauf pour leurs activités de livraison et de vente à emporter. …
Immobilier commercial
COVID 19 : Faut-il payer les charges locatives puisque vous ne payez pas les loyers ?
L’hypothèse est celle où le bail est suspendu temporairement du fait de la force majeure. Le preneur doit-il encore payer les charges ? La suspension du contrat, due à laforce majeure, n’empêche pas que le contrat suspendu continue de lier les parties. Il a toujours force obligatoire, ce qui…
Immobilier commercial
Covid-19 : enseignes de prêt à porter : demandez l'annulation de vos loyers !
C’est fermé : injonction administrative aux commerces non essentiels. Le prêt à porter est touché de plein fouet. Comment faire pour préserver vos intérêts ? Les enseignes peuvent demander au bailleur l’annulation de leurs loyers sur le fondement de la force majeure et de l’excep…
Immobilier commercial
COVID-19 : Je suis agent immobilier, comment faire pour ne pas régler mon loyer dès lors que mon agence est fermée ?
Vous êtes agent immobilier. Votre agence n’a pas fait l’objet d’une obligation de fermeture administrative du fait de la pandémie deCoronavirus Covid-19 : l’arrêté du 14 mars 2020 (modifié par arrêté du 15 mars 2020) ordonne la fermeture de tout commerce jugés « non indispensables à la vie d…
Immobilier commercial
COVID-19 : Je suis opticien, comment faire pour ne pas régler mon loyer dès lors que mon commerce est fermé ?
Vous êtes opticien. Votre commerce n’a pas fait l’objet d’une obligation de fermeture administrative du fait de l’épidémie de coronavirus Covid-19 : l’arrêté du 14 mars 2020 (modifié par arrêté du 15 mars 2020) ordonne la fermeture de tout commerce jugé « non indispensables à la vie d…
Immobilier commercial
Baux commerciaux et COVID19 : êtes-vous tenu de payer votre loyer (aujourd’hui, demain ou jamais) ?
Le code civil permet, non pas seulement de reporter les loyers, qui n’ont plus aucune contrepartie, mais de les effacer purement et simplement. Covid 19 : L’injonction administrative de fermer les commerces La fermeture des lieux accueillant du public fait partie des mesures restrictives de …
Immobilier commercial
Prescription de l’action du preneur en répétition de charges de copropriété
Ne constituent pas des charges locatives les charges de copropriété qui ne sont pas stipulées au bail comme étant supportées par le preneur. Une société locataire de locaux commerciaux dépendant d’un immeuble en copropriété assigne par acte du 31 mai 2013 une SCI bailleresse en répétition de…
Immobilier commercial
Baux Commerciaux et Loi PACTE adoptée le 11 avril 2019
Est écarté le jeu de la clause de solidarité « inversée » dans le cadre d’un plan de cession (article 19 du projet de la loi adopté le 11 avril devenu article 64 de la loi PACTE promulguée le 22 mai 2019). L’efficacité de la clause de solidarité « classique », prévue au bénéfice du bailleur…
Immobilier commercial
Obligation de délivrance de l’acquéreur du bien loué
Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur sera tenu de réaliser les travaux nécessaires à sa délivrance conforme. Un Bailleur est condamné à faire réaliser des travaux sur un immeuble loué à usage commercial et d’habitation. En appel, il sollicite la condamnation in solidum de l…
Immobilier commercial
Illicéité du congé donné en cours de bail commercial pour le dernier jour du trimestre civil
Les dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce relatives à la date pour laquelle le congé doit être donné n’ont vocation à s’appliquer qu’en cas de tacite prorogation. Un bail commercial avait été consenti pour une durée de neuf années commençant à courir à compter du 19 février …
Immobilier commercial
Indexation illicite : seule la stipulation qui crée la distorsion est réputée non écrite
Ne peut pas être jugée non écrite en son entier la clause d’indexation prévoyant un premier ajustement, illicite mais ponctuel, tenant à la prise d’effet du bail en cours d’année civile, les autres périodes suivantes n’étant pas contraires à l’article L 112-1 du code monétaire et financier. …
Immobilier commercial
Nullité de la clause imposant l’adhésion à une association professionnelle
Est nulle la clause contractuelle du bail commercial qui impose d’adhérer à une association professionnelle dès lors qu’elle constitue une entrave à la liberté de ne pas adhérer à une association. Une société, soumise au titre de son bail commercial à une clause lui imposant d’une part d’a…
Immobilier commercial
Le Preneur d’un bail dérogatoire non immatriculé peut se prévaloir du statut des baux commerciaux
La condition de l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés n’est pas nécessaire au preneur du bail dérogatoire pour qu’à son terme s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. Un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux est conclu pour une durée de vin…
Immobilier commercial
Obligation de délivrance du bailleur et limitation de la clause exonératoire
La clause du bail, par laquelle le preneur prend les locaux dans l’état et fait son affaire des démarches pour obtenir les raccordements nécessaires à l’exercice de son activité, ne décharge pas le bailleur, au titre de son obligation de délivrance, de supporter le coût des travaux de raccor…
Immobilier commercial
Réflexe à adopter en cas de vente par le bailleur des murs commerciaux
Les preneurs bénéficient d’un droit de préférence institué par la loi « Pinel » du 18 juin 2014, et codifié à l’article L 145-46-1 du code de commerce. Ils peuvent forcer le bailleur à le respecter sous réserve qu’il soit bien applicable, un tel droit étant assorti de nombreuses exceptions. …
Immobilier commercial
Droit de préférence légal du preneur : exclusion des honoraires de négociation
Dans un arrêt du 28 juin 2018, la haute juridiction juge que l’offre de vente notifiée au preneur par le bailleur qui vend son local « ne peut inclure des honoraires de négociation » tout en précisant que l’alinéa 1 de l’article L.145-46-1 du code de commerce est une « disposition d’ordre pu…
Immobilier commercial
Centre commercial : responsabilité du bailleur pour manquement à l’obligation de délivrance
Est condamné le bailleur à des dommages et intérêts au titre de la perte de clientèle occasionnée par le défaut de mise à disposition et d’entretien des locaux, de marge réalisée sur le chiffre d’affaires, et de la perte de chance de conclure des contrats de distribution avec de nouveaux fou…
Immobilier commercial
Le preneur d’un bail dérogatoire résilié peut se prévaloir de la propriété commerciale
Dès lors que le locataire demeure dans les lieux et est laissé en possession au-delà du terme du bail dérogatoire (communément dénommé bail précaire), un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux prend naissance. Décision commentée : Un bailleur consent un bail commercial sur de…
Immobilier commercial
Nouvelle définition du contrat d’adhésion : quel effet pour les preneurs de locaux commerciaux ?
Le 1er octobre 2018, deux ans après l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations) entrera en vigueur la loi n°20 18-287 du 20 avril 2018 ratifiant ladite ordonnance. Sont notamment …
Immobilier commercial
De l’importance pour un preneur de prévoir la zone de chalandise dans son bail commercial.
Dans un arrêt rendu le 11 avril 2018, la cour d’appel de Paris a rejeté l’argumentation d’un preneur visant à obtenir la nullité d’un bail commercial pour erreur ou tromperie sur la nature de la zone de chalandise sur le fondement des articles 1110 et 1116 du code civil (dans leur version an…
Immobilier commercial
Bail commercial & location-gérance : point sur l’opportunité d’obtenir le remboursement de la TEOM.
Dans un arrêt rendu le 5 avril, la chambre commerciale de la Cour de cassation a rejeté la demande d’un locataire-gérant (la société carrefour proximité France) visant à obtenir du loueur du fonds de commerce la restitution du montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM…
Immobilier commercial
De l’intérêt pour les preneurs de sites commerciaux d’adopter une stratégie et un outil de gestion.
Congé mal délivré : gare au retour de bâton ! Le congé du preneur, qui ne respecte pas le délai légal de six mois, ne peut pas être « sauvé » par la prorogation de l’article 642 du CPC, de sorte que le bailleur est en droit de réclamer les loyers jusqu’à la prochaine échéance triennale. R…
Immobilier commercial
« Déséquilibre significatif » et baux commerciaux.
Le glas de l’arme du « déséquilibre significatif » a-t-il sonné ? Les preneurs peuvent-ils encore résister aux abus de leurs « partenaires » bailleurs ? La notion de « déséquilibre significatif », qui permet d’apprécier le caractère abusif d’une clause, n’est pas nouvelle. Elle appartenai…
Immobilier commercial
Renouvellement du bail commercial : la révision est-elle un motif de déplafonnement ? ou La révision du loyer peut-elle entraîner le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé ?
La fixation du loyer en cours du bail, dans le cadre d’un « avenant de révision du loyer », constitue une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer. Afin de protéger les locataires des augmentations excessives du loyer lors du renouvellement, a é…
Immobilier commercial
Incidence de la révision sur le loyer du bail renouvelé
La fixation du loyer en cours du bail, dans le cadre d’un « avenant de révision du loyer », constitue une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer. Afin de protéger les locataires des augmentations excessives du loyer lors du renouvellement, a é…
Immobilier commercial
Bail commercial : Obligation d’information du Bailleur
Depuis le 1er janvier 2018, l’Etat des Risques Miniers, Naturels et Technologiques (ERNMT) est devenu l’Etat des Servitudes ‘Risques’ et d’Informations sur les Sols (ESRIS). Le modèle d’imprimé pour établir l’ERNMT, prévu à l’article L 125-5 du code de l’environnement, a été remplacé par un …
Immobilier commercial
Bail commercial : Etendue de l’obligation de délivrance.
Les obligations dont le promoteur immobilier est tenu envers le preneur exonèrent-elles le bailleur de son obligation de délivrer au preneur des locaux aptes à l’exercice de l’activité autorisée à la clause destination du bail ? Il est rappelé que le bailleur est tenu envers le preneur d’une…
Immobilier commercial
Etendue de la clause de garantie solidaire d'un bail commercial en cas de cession.
Est « ressuscitée », en cas de nouvelle cession, la clause de garantie solidaire qui était neutralisée à raison de la procédure collective du premier cédant. Chers amis locataires d’une surface commerciale, vous n’auriez pas tort de vous interroger sur l’étendue de la garantie du cédant figu…
Immobilier commercial
Un mandat de gestion immobilière irrégulier peut être ratifié
Revirement de jurisprudence en matière de nullité des mandats de gestion immobilière La Cour de cassation vient d’opérer un revirement de jurisprudence notable en admettant que le non-respect des exigences de forme du mandat de gestion immobilière est sanctionné par la nullité relative et qu…
Immobilier commercial
Validation de l’ouverture dominicale des commerces de détail
Le Conseil d’Etat a validé, pour l’essentiel, le décret relatif à l’ouverture dominicale des commerces La loi dite Macron de 2015 délimite trois types de zones concernées par l’extension du travail dominical, à savoir : les « zones touristiques internationales », les « zones touristiques », …
Immobilier commercial
Rappels sur l’exercice de l’activité prévue au bail commercial
De la distinction entre l’activité implicitement incluse au bail commercial et l’activité complémentaire Le preneur à bail commercial doit distinguer selon que l’activité nouvelle qu’il envisage d’exercer est implicitement incluse dans l’activité commerciale autorisée par le bail (nota…
Immobilier commercial
Limites des pouvoirs d’appréciation du juge
Indemnité due au bailleur suite à la résiliation du bail et appréciation en présence d’un seul rapport d’expertise amiable. Dans la présente affaire, la Haute Cour a censuré la Cour d’appel de Versailles sur de nombreux points de droit, rappelant au passage les limites du pouvoir d’appréciat…
Immobilier commercial
Cautionnement de bail commercial
La nullité du cautionnement disproportionné issue du droit de la consommation peut être opposée au bailleur professionnel de locaux commerciaux. Il est fréquent qu’un bailleur demande, en plus du versement du dépôt de garantie, une garantie complémentaire, telle une garantie bancaire à premi…
Immobilier commercial
Baux commerciaux : Point de départ des intérêts sur les arriérés de loyer
A quelle date commencent à courir les intérêts de loyer résultant du déplafonnement de loyer de renouvellement ? La cour d’appel de Paris, saisie d’une affaire relative à la fixation du loyer déplafonné, avait décidé que les intérêts au taux légal sur les arriérés résultant du déplafonnemen…
Immobilier commercial
Baux commerciaux : Révision triennale et déplafonnement
La modification des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement du loyer révisé doit être interprétée strictement. Les règles régissant la révision légale (périodicité de la révision, règles de calcul du plafond) sont d’ordre public. En revanche, les parties demeurent…
Immobilier commercial
Application des dispositions légales nouvelles aux baux commerciaux en cours
Enfin des précisions jurisprudentielles sur l’application de la loi nouvelle aux baux en cours ! Ces dernières années, les baux commerciaux ont fait l’objet de lois nouvelles modifiant sensiblement leur régime. Parmi celles-ci figurent la loi Pinel du 18 juin 2014, la loi du 22 juillet…
Immobilier commercial
Révision du bail commercial en cas de variation du loyer de plus du quart
Il convient de distinguer les différents cas de révision légale du loyer, lesquels ne sont pas soumis aux mêmes critères d’appréciation de la valeur locative. Dans l’affaire commentée, le loyer était indexé sur la variation de l’indice coût de la construction. Le bailleur soutenait qu&…
Immobilier commercial
Nouvelles armes en cas d’inexécution du bail commercial.
La réforme du droit des contrats instaure de nouvelles règles pouvant être invoquées par la partie victime d’une inexécution ou d’une exécution imparfaite du bail commercial. La réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance du 10 février 2016, s’applique aux contrats conclus depuis le …
Immobilier commercial
Bail commercial suivant un bail dérogatoire : Prescription de l'action en fixation du nouveau loyer.
La Cour de Cassation poursuit l’élaboration de sa jurisprudence sur les règles entourant le bail commercial qui suit un bail dérogatoire. Si à l’issue d’un bail dérogatoire le locataire est laissé dans les lieux, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. La troisième …
Immobilier commercial
Baux commerciaux et interdiction des durées fermes
Le gouvernement précise que le principe de l’interdiction des baux à durée ferme, issu de la loi PINEL pour protéger les locataires, est d’application immédiate aux baux en cours. En contrepartie de la participation des bailleurs aux travaux d’aménagement du preneur, il a longtemps été d’usa…
Immobilier commercial
Amiante : attention à l’obligation de prévention du preneur à bail commercial !
Il arrive fréquemment que le bailleur ne justifie pas de l’absence d’amiante dans les locaux donnés à bail commercial et que le preneur accepte néanmoins de prendre les lieux en l’état. Ledit preneur s’expose en qualité d’employeur à un risque de condamnation au titre du manquement à son obl…
Immobilier commercial
Du recours à la lettre recommandée en matière de baux commerciaux
Le recours à la LRAR en matière de baux commerciaux est en apparence une source de simplification. Pourtant, les multiples modifications législatives et règlementaires à ce sujet depuis 2 ans montrent qu’il convient de la manier avec prudence. Le décret n°2016-296 publié au JO le 13 mars 201…