Enregistrement, promesse de cession de fonds et location-gérance

Le contrat de location-gérance d’un fonds de commerce dès lors qu’il est assorti d’une promesse unilatérale de vente d’un fonds de commerce doit être enregistré. Il en est de même de l’avenant à cette promesse à moins que celle-ci ne perde son caractère unilatéral.

Des époux donnent en location-gérance à une société leur fonds de commerce avec promesse unilatérale de vente. Le locataire-gérant lève l’option au prix convenu.

Les propriétaires lui opposent un avenant ayant augmenté le prix.

Le locataire-gérant assigne les époux en annulation de l’avenant faute d’enregistrement et demande à être déclarée propriétaire du fonds.

Les époux assignent alors le locataire-gérant en caducité de la levée d’option, résiliation du contrat de location-gérance, expulsion des lieux, paiement d’une indemnité d’occupation, des redevances et des loyers.

La Cour d’appel, sur renvoi après cassation, rejette la demande du locataire-gérant.

Elle considère que la promesse comporte des obligations interdépendantes (le locataire-gérant devant être à jour de ses redevances et des loyers afférents aux murs pour bénéficier de la promesse) et, par conséquent, que son avenant n’avait pas à être enregistré.

Elle confirme la résiliation du contrat de location-gérance pour défaut de paiement des redevances, loyers et charges et décide, le locataire-gérant n’ayant pas levé l’option au nouveau prix, que la promesse de vente est caduque.

La Cour de cassation casse cette décision.

Les parties n’étaient « pas unis par un lien de dépendance nécessaire aux engagements pris par le promettant et ne conféraient à celui-ci aucun avantage réciproque propre à modifier les caractéristiques de la promesse, laquelle ne constituait pas un élément d’une opération globale, de sorte que la promesse unilatérale de vente modifiée par l’avenant devait être enregistrée dans le délai légal et, à défaut, annulée ».

L’article 1589-2 du Code civil sanctionne par la nullité les promesses unilatérales de vente qui ne sont pas enregistrées dans les dix jours suivant la date de leur acceptation par le bénéficiaire.

Seule la perte du caractère unilatéral de la promesse de cession du fonds (par exemple, l’obligation contraignant le bénéficiaire à lever l’option – Cass. com. 15 janvier 2002 n° 99-10.362) dispense les parties de la formalité de l’enregistrement.

En effet, si les obligations entre les parties sont réciproques, si un lien de dépendance existe entre ces obligations (Cass. Ass. pl. 24 février 2006, n° 04-20.525), la promesse, alors synallagmatique, n’a pas à être enregistrée.

La décision commentée s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle l’obligation pour le locataire-gérant de payer une redevance est la contrepartie de la jouissance du local et non celle de l’engagement du propriétaire du fonds de commerce de le vendre.

Ainsi, il n’existait pas d’obligations réciproques et l’enregistrement de l’avenant s’imposait.

Cour de cassation Arrêt du 16 octobre 2019 (18.14-678)