Sur la nécessité d’informer l’acquéreur du fonds de commerce sur ses modalités d’exploitation au sein de la copropriété

La rétention d’une information « essentielle et déterminante » sur les conditions d’exploitation du fonds de commerce imposées par la copropriété est susceptible d’entrainer la nullité de la cession du fonds de commerce. 

Cession de fonds de commerce : des modalités d’exploitation imposées par la copropriété 

Un cessionnaire assigne des cédants en annulation d’un acte de cession de fonds de commerce de restauration, en considérant qu’il avait été victime d’une réticence dolosive.

Les cédants sont condamnés par la cour d’appel au motif qu’ils auraient dû porter à la connaissance du cessionnaire :

– l’exclusion par le règlement de copropriété de l’immeuble des commerces de nature à gêner les autres copropriétaires par le bruit ou les odeurs, 
– les sanctions d’une contravention à ces dispositions, 
– la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires qui tolérait l’activité de restauration à condition qu’aucune clientèle ne soit accueillie sur place après 20 heures.

Les cédants considèrent que la cour d’appel a violé l’article 1116 du code civil (devenu l’article 1137 après l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016).

 
Ils soutiennent qu’ils n’étaient pas tenus d’informer le cessionnaire des éléments relatifs aux modalités d’exploitation du fonds de commerce au sein de la copropriété, et que ce dernier était en mesure de connaître lui-même. 

Cession d’un fonds de commerce : une obligation de loyauté contractuelle 

La Cour de Cassation rappelle que, selon la cour d’appel, l’obligation légale de loyauté contractuelle imposait aux cédants de porter à la connaissance du cessionnaire la délibération de l’assemblée générale, dès lors qu’elle avait une incidence directe sur les conditions d’exploitation du fonds de commerce.

La Haute juridiction confirme la décision de la cour d’appel qui avait déduit de ses constations l’annulation de l’acte de cession du fonds de commerce .

Est susceptible d’entrainer la nullité d’une cession de fonds de commerce la réticence dolosive, si l’information n’était pas décelable par l’acquéreur normalement diligent et si l’information non communiquée est « essentielle et déterminante ».

Cour de cassation (Arrêt du 6 janvier 2021, chambre commerciale, Pourvoi C 18-25.098 )