Interprétation de la clause relative aux charges et répétition de l’indu

Un locataire peut réclamer un remboursement de charges s’il démontre une absence de stipulation expresse dans le bail commercial lui imposant ces charges. 

La décision commentée est relative à un bail commercial conclu avant la Loi Pinel. 

Pour rappel, celle-ci a inséré dans le statut des baux commerciaux des articles relatifs à la répartition des charges, à savoir les articles L.145-40-2, R.145-35 à R 145-37 du Code de commerce, qui s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 

Le bail considéré, qui incluait une promesse unilatérale de vente au bénéfice du preneur, est enregistré. 

Le bailleur étant décédé, la société locataire assigne les héritiers en réitération authentique de la vente, répétition des charges indûment versées et compensation du solde avec le prix de vente. 

La Cour d’appel rejette la demande relative à la répétition des charges et condamne la société locataire à payer des loyers impayés. 

Devant la haute juridiction, la société locataire soutient que les charges dues par le preneur sont énumérées de façon limitative. 

Autrement dit, selon la société locataire, seules les charges explicitement précisées et dues par le locataire aux termes du bail devaient être refacturées. Les charges non comprises dans la liste du bail n’étaient pas dues.   

Par ailleurs, selon la société locataire, la cour d’appel ne pouvait pas rejeter sa demande tendant à déduire des loyers la somme payée indûment au titre des charges aux motifs erronés suivants : 

• qu’elle avait exécuté ledit bail pendant 9 ans sans réserve, 

• et qu’elle ne pouvait plus soutenir, compte tenu du paiement des charges pendant 9 ans, que ces charges n’étaient pas dues compte tenu d’une imprécision terminologique du bail. 

La Cour de cassation rappelle que, selon l’ancienne rédaction de l’article 1134 du code civil, (anciennement article 1103), seules les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 

Il en résulte que si les parties à un contrat de bail commercial sont libres de convenir de la répartition entre elles des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, seules les stipulations contractuelles déterminent celles d’entre elles qui pèsent sur le preneur. 

Ainsi, selon la haute juridiction, la Cour d’appel aurait dû rechercher précisément à quels paiements correspondaient les charges dont le preneur sollicitait la répétition et si celles-ci lui avaient été imputées par une stipulation du contrat. 

Dans ces conditions, l’arrêt de la Cour d’appel est cassé en ce qu’il rejette la demande de répétition des charges et condamne la société locataire, devenue propriétaire, à payer des loyers impayés.  

Cette jurisprudence est constante. 

Pour les baux conclus avant la Loi Pinel, le bailleur ne peut pas refacturer des charges au locataire en l’absence de mentions claires et expresses.  

Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 février 2025, n° 23-17.978