Location-gérance : Dispense d’exploitation personnelle préalable de deux ans accordée au franchiseur

Le souci du franchiseur de préserver l’intégrité de son réseau en plaçant les fonds de commerce qui le composent en location-gérance ne procède pas particulièrement d’une intention spéculative et peut donc justifier une dispense d’exploitation personnelle préalable. C’est la solution adoptée par la Cour d’Appel de Rennes dans un arrêt du 10 mai 2016.

L’article L. 144-3 du code de commerce fait obligation au propriétaire d’un fonds de commerce d’avoir exploité personnellement le fonds pendant deux années au moins avant de le placer en location-gérance. Cette exigence est posée à peine de nullité du contrat de location-gérance.

L’objectif du législateur était d’imposer une durée minimum d’exploitation du fonds par son propriétaire afin de lutter contre la spéculation sur les fonds de commerce.

Toutefois, des dispenses légales existent et à défaut, il peut être sollicité une dispense judiciaire en cas d’impossibilité d’exploiter le fonds personnellement.

En matière de réseaux de franchise, l’appréciation des juges du fond sur l’impossibilité du franchiseur d’exploiter personnellement le fonds ou par l’intermédiaire de préposés, est très variable et la Cour de cassation ne s’est à ce jour pas positionnée clairement en la matière.

Les récents arrêts ont plutôt montré un durcissement de l’appréciation des juges du fonds quant à l’impossibilité du franchiseur d’exploiter personnellement le fonds ou par l’intermédiaire de préposés et la Cour de cassation ne s’est toujours pas positionnée.

Dans ce contexte, il convient de souligner l’intérêt de l’arrêt de la Cour d’appel de Rennes du 10 mai 2016 :

Un franchiseur exploitant un réseau de magasins de restauration rapide et locataire d'un local commercial pour 12 années à usage exclusif de restaurant de restauration rapide a, suite à une autorisation judiciaire obtenue en 2009, placé ce fonds en location-gérance.
Le fonds a été exploité par le locataire-gérant jusqu’au 31 juillet 2014, date à laquelle il a cessé son activité.
Le franchiseur a alors souhaité redonner ledit fonds de commerce en location-gérance.
Il était toutefois confronté à la difficulté précitée : il ne remplissait pas la condition d’exploitation préalable personnelle pendant deux années.
Le franchiseur a donc présenté à cette fin une requête en autorisation judiciaire sur le fondement de l'article L. 144-3 du code de commerce.
Après avoir été rejetée en première instance, cette requête a été accueillie par la Cour d’appel de Rennes, aux termes de la motivation suivante :

« Considérant que contrairement à l'opinion du premier juge l'autorisation requise doit être accueillie dès lors que la SAS F. Q. avec un réseau de plus de 250 établissements franchisés ne peut assurer leur exploitation personnellement ou par ses seuls préposés ; que cette demande, motivée par une décision de gestion interne assurant la continuité d'exploitation d'un même établissement, ne procède pas particulièrement d'une intention spéculative de la SAS F. Q. mais du souci de conserver l'intégrité de son réseau avec le concours de commerçants responsables ne disposant pas de la capacité d'investissement nécessaire à une rentabilité suffisante ; Que l'ordonnance sera infirmée en ce sens. »

Cet arrêt d’appel constitue donc une position intéressante en faveur des têtes de réseaux : le souci du franchiseur de préserver l’intégrité de son réseau en s’assurant de demeurer propriétaire de chacun des fonds de commerces exploités par des franchisés indépendants qui exploitent ces fonds de commerce en location-gérance, ne procède pas particulièrement d’une intention spéculative. Il n’y a dès lors pas de motif à refuser la dispense.