lundi 10 avril 2017
Baux commerciaux : Point de départ des intérêts sur les arriérés de loyer
A quelle date commencent à courir les intérêts de loyer résultant du déplafonnement de loyer de renouvellement ?
La cour d’appel de Paris, saisie d’une affaire relative à la fixation du loyer déplafonné, avait décidé que les intérêts au taux légal sur les arriérés résultant du déplafonnement courraient à compter de chacune des échéances depuis la date du renouvellement du bail.La position de la Cour d’appel reprenait en réalité une ancienne jurisprudence selon laquelle le point de départ des intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer et le loyer prévisionnel était, par application des dispositions de l'ancien article 1155 du Code civil, fixé à la date d'effet du renouvellement du bail commercial et au fur et à mesure des échéances mensuelles (par exemple Cass. 3e civ., 21 mars 1988 : Bull. civ. III, n° 62 ; JCP G 1988, IV, p. 201).
C’était oublier que cette jurisprudence a été abandonnée depuis plusieurs années par la Cour de cassation.
C’est ce que rappelle ici la Haute Cour, laquelle décide que « Les intérêts, dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer fixé antérieurement, courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure ».
Plus généralement, il résulte de la jurisprudence actuelle que les intérêts sur les loyers arriérés ne courent qu’à compter de la date de la demande et cette date dépend de celui qui est demandeur à la procédure :
- lorsque le bailleur est demandeur à la procédure, la date de la demande est celle de l’assignation en fixation du prix
- lorsque le bailleur est défendeur, la date de la demande est celle de la notification de son premier mémoire (Cass. 3ème civ., n° 13-14715).
Bien entendu, ces règles sont supplétives de la volonté des parties, c’est-dire qu’elles s’appliquent en l’absence de dispositions contractuelles contraires. Rien n’empêche les parties de prévoir des règles dérogatoires.
Relevons que la jurisprudence actuelle, y compris l’arrêt commenté du 16 mars 2017, est rendue sous l’empire de l’article 1155 du code civil, lequel édictait que « (…) les revenus échus, (…) produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention. »
Cet article a été abrogé. L’article 1231-6 du code civil, issu de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, prévoit désormais que :
« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure »
On suppose que l’assignation, ou le 1er mémoire si le bailleur est en défense, vaudra mise en demeure au sens du nouvel article.
Cour de cass chambre civile 3 du 16 mars 2017 n° 16-10216
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