Centre commercial : responsabilité du bailleur pour manquement à l’obligation de délivrance

Est condamné le bailleur à des dommages et intérêts au titre de la perte de clientèle occasionnée par le défaut de mise à disposition et d’entretien des locaux, de marge réalisée sur le chiffre d’affaires, et de la perte de chance de conclure des contrats de distribution avec de nouveaux fournisseurs. 

Décision commentée :

Le preneur commercialise des articles de maroquinerie, de bagagerie et d’accessoires s’y rapportant au sein de locaux dépendant d’un centre commercial. 

Se prévalant du mauvais état de ce centre ainsi que de problèmes de chauffage, le preneur assigne le bailleur devant le tribunal de grande instance de Nanterre en indemnisation de son préjudice pour perte de clientèle. 

Ledit tribunal juge que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer au preneur un local conforme aux normes de sécurité, la sous-commission départementale pour la sécurité dans les ERP ayant émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation du centre commercial. 

Faute d’éléments permettant de conclure à un dépérissement général de l’état du centre commercial, il ne retient aucun manquement à l’obligation d’entretien. 

Faute de lien de causalité entre la désertification du centre commercial et un choix de gestion délibéré du bailleur, il ne retient pas de manquement à l’obligation de jouissance paisible. 

Le preneur demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de condamnation du bailleur à des dommages et intérêts, au titre de la perte de clientèle occasionnée par le défaut de mise à disposition et d’entretien des locaux, de marge réalisée sur le chiffre d’affaires, et de la perte de chance de conclure des contrats de distribution avec de nouveaux fournisseurs. 

L’une des questions est de savoir si le bailleur, sur le fondement des articles 1719 et 1723 du code civil, justifie avoir tout mis en œuvre pour satisfaire à l’obligation de moyens lui incombant d’assurer la commercialité des lieux.  

La Cour d’appel de Versailles rappelle les articles 1719 et suivants du code civil aux termes desquels le bailleur est débiteur d’une triple obligation de délivrance, d’entretien et de garantie de jouissance paisible des locaux loués. 

Elle relève que la perte du contrat de distribution entre le preneur et la société Longchamp a eu un impact négatif sur le chiffre d’affaires  et résulte d’évidence des manquements du bailleur à ses obligations. 

Selon la Cour, l’effet de chaîne qui résulte nécessairement de cette situation pour la fréquentation de la clientèle justifie l’indemnisation du preneur. 

Statuant à nouveau, elle condamne le bailleur à verser au preneur 80 000 € de dommages-intérêts au titre de la perte de clientèle occasionnée par le défaut de mise à disposition et d’entretien des locaux, de la marge réalisée sur le chiffre d’affaires liée au contrat rompu avec la société Longchamp et de la perte de chance du preneur de conclure des contrats de distribution avec de nouveaux fournisseurs. 

Remarques :

Outre l’action en responsabilité, la Cour d’appel a statué sur le loyer du bail renouvelé, demande sur laquelle le présent commentaire ne s’attarde pas, l’intérêt de la décision résidant dans sa réponse à la question de l’obligation de maintien de la commercialité. 

Il est rappelé que cette obligation est de moyen et non de résultat et que le bailleur n’en est tenu que si elle est expressément prévue dans le bail. 

C’est donc sur le seul fondement de la triple obligation de délivrance, d’entretien et de garantie de jouissance paisible des locaux loués que l’arrêt est rendu. 

La Cour d’appel semble néanmoins reprocher au bailleur un défaut de commercialité lié à sa gestion qui a entrainé la décision de la société Longchamp de mettre fin au contrat de distribution. 

La responsabilité du bailleur est ainsi susceptible d’être engagée pour manquement à l’obligation de délivrance laquelle s’étend au maintien de commercialité.

CA Versailles, 12e ch. sect. 2, 26 avr. 2018, n° 17/08154.