Incidence de la révision sur le loyer du bail renouvelé

La fixation du loyer en cours du bail, dans le cadre d’un « avenant de révision du loyer », constitue une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer. 

Afin de protéger les locataires des augmentations excessives du loyer lors du renouvellement, a été institué le principe du plafonnement du loyer, lequel est organisé par l’article L 145-34 du code de commerce ainsi rédigé :

"A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. (…)". 

Tous les locataires ne bénéficient pas de ce principe (fixant un loyer plafond), notamment :  

• les locataires des baux des terrains, des locaux monovalents et des bureaux (articles R.145-9, R. 145-10 et R. 145-11 du Code de commerce);
• les locataires des baux dont la durée contractuelle est supérieure à 9 ans et ceux des baux dont la durée, par l'effet d'une tacite prolongation, a excédé 12 ans;
• les locataires des baux comportant une clause excluant que le loyer du bail renouvelé soit fixé au loyer plafond, étant précisé qu’une telle clause est valable, le plafonnement n’étant pas d’ordre public. 

Lors du renouvellement, si les locataires bénéficient de ce principe, les bailleurs tentent d’obtenir le déplafonnement en rapportant la preuve d’une modification notable de l’un des éléments déterminant la valeur locative et listés aux 1 à 4 de l’article L 145-33 du code de commerce.

Les bailleurs demandent que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative supérieure au loyer plafond en invoquant la modification au cours du bail soit : 

1.  des caractéristiques des locaux (en raison par exemple d’aménagements ou d’améliorations), 
2.  de la destination des lieux, à savoir des activités pouvant être exercées en vertu du bail, 
3.  des obligations respectives des parties en cours de bail, lesquelles peuvent être purement juridiques (par exemple, l’autorisation d’exploiter dans le cadre d’une location-gérance) ou d’ordre financier (par exemple, un loyer très bas à la signature du bail),  
4.  des facteurs locaux de commercialité, lesquels s’apprécient au regard de la nature de l’activité exercée par le locataire. 

Dans l’arrêt commenté du 15 février 2018, la Cour de cassation s’est prononcée sur l’un de ces quatre motifs de déplafonnement, à savoir la modification des obligations des parties. 

Le bailleur, qui avait consenti deux baux commerciaux, avait sollicité la fixation des loyers des baux renouvelés à la valeur locative. Sa demande avait été accueillie par la Cour d’appel de Paris dans deux arrêts du 2 décembre 2016.

Le preneur les a attaqués au motif que « la fixation consensuelle du loyer, différente de la valeur locative, en raison de la conclusion d’un avenant de révision du loyer destiné à mettre fin à une procédure de révision judiciaire du loyer » ne constitue pas une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer.

Selon le preneur, la cour d’appel de Paris avait violé l’article L 145-34 ci-dessus rappelé ainsi que l’article R 145-8 du code de commerce lequel définit le 3ème élément de la valeur locative, tel que listé à l’article L 145-33 du code de commerce, à savoir les obligations respectives des parties.

La Haute juridiction, après jonction, a confirmé les deux arrêts dans les termes suivants :

« la cour d’appel a exactement retenu que la fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emportait renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constituait une modification notable des obligations respectives des parties intervenue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifiant, à elle seule, le déplafonnement » 

Ainsi, dès lors que les parties au cours du bail expiré se sont accordées sur un nouveau loyer, en dehors de la procédure légale de révision, le déplafonnement est acquis.

Cette position n’est pas nouvelle, la Cour de cassation ayant d’ores été déjà considéré que la « modification conventionnelle du loyer dans des conditions étrangères tant à la loi qu'au bail initial s'analyse en une modification notable des obligations des parties justifiant à elle seule le déplafonnement du loyer » (Cass. 3e civ., 4 avr. 2001, n° 99-18.899 ; Cass. 3e civ., 24 mars 2004, n° 02-16.933).

La solution aurait probablement été différente si la révision du loyer avait été opérée dans les conditions de la loi, conformément à la procédure légale.

En effet, dans un arrêt du 15 février 2012 (JurisData n° 2012-003437), la Cour d’appel de Paris a rejeté une demande de déplafonnement fondée sur une modification des obligations respectives des parties au motif que cette modification (la révision du loyer) ressortait d'une disposition légale et n'avait pas été opérée de façon amiable.


 Arrêt n° 170 du 15 février 2018 (17-11.866 ; 17-11.867) - Cour de cassation - Troisième chambre civile FS-P+B+I