Emplacements commerciaux : améliorations apportées au cours du bail

Pour entraîner le déplafonnement du loyer lors du second renouvellement suivant leur exécution, les améliorations doivent avoir été financées par le preneur, la modification doit être suffisamment notable et elle doit avoir une incidence potentielle sur l’activité du preneur.

La Cour d’appel de Paris a rendu le 23 mai 2018 un arrêt qui permet de faire un point sur le régime des améliorations réalisées au cours d’un bail commercial.

Un locataire est titulaire d’un bail dont le loyer avait été fixé judiciairement lors d’un 1er renouvellement. 

A l’occasion du 2ème renouvellement, le bailleur demande dans son congé que le loyer soit fixé à la valeur locative. Le locataire souhaite au contraire que le loyer soit plafonné. Il notifie un mémoire préalable et saisit le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, lequel désigne un expert judiciaire.

Le Locataire interjette appel et sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a :

• rejeté sa fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée ;
• rejeté sa demande de voir écarté le rapport amiable produit par le bailleur ;
• dit que le loyer doit être déplafonné et fixé à la valeur locative ;

Sur la fin de non-recevoir :

Il s’agissait de savoir si le locataire pouvait invoquer l’autorité de la chose jugée, le juge ayant considéré dans une décision rendue à l’occasion du 1er renouvellement que les travaux exécutés par le locataire étaient de nature à constituer des améliorations lorsqu’ils auraient fait accession au bailleur mais qu’ils ne pouvaient être qualifiés de modifications notables.

Au visa de l’article 480 du code de procédure civile, la cour valide le jugement qui a rejeté la fin de non-recevoir au motif que ces précisions relatives aux travaux qui figurent dans les motifs de la décision de 2010 n’ont pas été reprises dans son dispositif. 

Sur la demande de voir écarté des débats le rapport amiable produit par la bailleresse :

La cour confirme le jugement dont appel au motif qu’une partie peut produire un rapport amiable d’estimation de la valeur locative même si ce rapport a été établi non contradictoirement. D’autant que ledit rapport a été versé aux débats et qu’il est donc soumis au débat contradictoire.

Sur le déplafonnement du loyer :

La question était de déterminer la date de réalisation des améliorations réalisées par le locataire.  

Selon ce dernier, elles l’avaient été après le 1er renouvellement de sorte qu’elles ne pouvaient pas entraîner le déplafonnement dans le cadre du 2ème renouvellement.
Le bailleur considérait au contraire qu’il était devenu propriétaire des améliorations et que le déplafonnement du loyer était par conséquent acquis. 

La cour rappelle que par application de l’article R 145-8 du code de commerce, « Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ».

Elle ajoute que :

• « pour entraîner le déplafonnement du loyer lors du second renouvellement suivant leur exécution, les améliorations doivent avoir été financées par le preneur, la modification doit être suffisamment notable et elle doit avoir une incidence potentielle sur l’activité du preneur.
• Il incombe au bailleur de rapporter la preuve de la date ou de la période à laquelle les améliorations ont été réalisées. »

Dans ces conditions, et après avoir rappelé les termes de la clause d’accession obligeant le locataire à laisser les améliorations en fin de bail au bailleur, la cour considère que le bailleur ne pourra se prévaloir des améliorations que lors du 2ème renouvellement.

Connaissance prise du rapport de l’expert judiciaire, elle décide que :

• la création de la douche et l’installation de la climatisation dans le studio ne présentent aucun intérêt direct ou indirect pour le commerce considéré,
• la création d’un sas d’entrée ainsi que la rénovation de la vitrine dont se prévaut le bailleur ne pourront faire accession que lors du 2ème renouvellement suivant leur exécution.

En conséquence, la cour décide qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement du loyer et infirme le jugement dont appel en ce qu’il a dit que le loyer doit être déplafonné et fixé à la valeur locative.

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De façon générale, il convient de veiller à ce que le premier juge ne décide pas avant que ne soit déposé le rapport de l’expert judiciaire désigné. 

En effet, dans l’espèce commentée, il a considéré que le loyer serait déplafonné sans connaître ce rapport. Or, éclairée par ce rapport, la cour lui donne tort.

Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 23 mai 2018, n° 16/23362