Lourdes conséquences pour le bailleur qui ne met pas en demeure de payer les loyers postérieurs à la procédure collective

Selon la Cour de Cassation, le bailleur qui n’a pas mis en demeure le liquidateur de payer les loyers postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective ni demandé la résiliation judiciaire du bail, ne peut se prévaloir de la responsabilité du liquidateur.

Que se passe-t-il lorsque l’administrateur poursuit le contrat de bail commercial après le jugement d’ouverture tout en s’abstenant de régler au bailleur les loyers postérieurs ?

Lorsque le bail commercial est poursuivi après le jugement d’ouverture, le débiteur doit régler les loyers aux échéances convenues, à défaut de quoi le bailleur pourra demander ou faire constater la résiliation du bail, étant précisé toutefois qu’il devra attendre pour ce faire qu’un délai de trois mois se soit écoulé
depuis le jugement d’ouverture. Ceci résulte de l’application des articles L. 641-12 3° et L. 622-14 du code de commerce.

La résiliation du bail sur le fondement de ces textes doit être combinée avec l’article L. 145-41 du code de commerce qui impose au bailleur qui souhaite obtenir la résiliation d’un bail commercial de justifier d’un commandement de payer resté infructueux pendant un délai d’un mois.

Dans l’affaire commentée, le liquidateur, souhaitant céder le fonds de commerce, avait d’abord indiqué poursuivre le contrat de bail, avant d’indiquer ensuite l’impossibilité de le poursuivre, mais sans donner une date de résiliation du bail ni libérer les lieux immédiatement.

Le bailleur assignait alors le liquidateur en paiement des loyers pour la période allant de l’ouverture de la procédure collective jusqu’à la restitution des clés.

Les juges du fond avaient fait droit à la demande du bailleur.

Pourtant, dans son arrêt en date du 31 mai 2016 au visa de l’article 1382 du code civil, la Cour de Cassation casse cette décision au motif que :

–    d’une part, un liquidateur est fondé à adopter les mesures conservatoires qu’imposent la protection des droits des créanciers et la cession des actifs dans les meilleures conditions ;

–    d’autre, le bailleur n’avait pas mis le liquidateur en demeure de payer les loyers échus pendant la liquidation ni demandé la résiliation judiciaire du bail commercial comme l’y autorise l’article L. 641-12 3° du code de commerce.

Ce second motif est une illustration de l’idée selon laquelle, il convient de minimiser son dommage et donc son préjudice.

Compte tenu de la double motivation, on ne peut dire avec certitude si la mise en demeure de payer du bailleur, restée infructueuse, aurait emporté à elle seule la responsabilité du liquidateur.

En tous cas, à défaut de celle-ci, la responsabilité du liquidateur est écartée.

Cass. com., 31 mai 2016, n ̊ 14-23.946, F-D