Bail commercial : la révision du loyer rend-elle illicite la clause d’indexation ?

Le preneur ne peut pas s’opposer à la demande du bailleur de réviser le loyer à la valeur locative au motif que la clause d’indexation, dans le cadre de la révision, conduirait à la distorsion prohibée par la loi et devrait ainsi être réputée non écrite.

Rappel :

Au cours d’un bail commercial, les preneurs comme les bailleurs ont la faculté de faire réviser le loyer à la valeur locative. 

Les parties bénéficient de deux modes légaux de révision, lesquels ne doivent pas être confondus avec l’indexation (ou révision conventionnelle) qui est prévue par une clause d’indexation (ou clause d’échelle mobile).

Le 1er mode est  la révision dite triennale sur le fondement de l’article L 145-38 du code de commerce. 

Il s’agit de rapporter la preuve de ce que depuis la dernière fixation deux conditions sont réunies : 

1.  d’une part, une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité   
2.  d’autre part, une variation de plus de 10 % de la valeur locative à raison de ladite modification matérielle.

Le 2ème mode est, si le bail comporte une clause d’indexation, la révision en cas de variation du loyer de plus de 25 % sur le fondement de l’article L 145-39 du code de commerce. 

Il s’agit de démontrer que par le jeu de la clause d’indexation le loyer a augmenté de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé.

Décision commentée :

L’actualité récente permet de faire un point sur ce 2ème mode de révision lorsqu’il est actionné par le bailleur. 

Dans un arrêt rendu le 17 mai 2018, la Cour de cassation a répondu à la question suivante :  

La révision judiciaire, en ce qu’elle fixe la date d’un nouveau loyer, rend-elle illicite la clause d’indexation ? 

Selon le preneur, ladite clause, du fait de la révision sollicitée par le bailleur, conduisait à une distorsion entre la période de variation de l’indice et celle contenue entre chaque révision. 

Il invoquait donc le non-respect l’article L. 112-1 du code monétaire et financier.

Le preneur ajoutait que le juge saisi d’une demande de révision ne dispose pas du pouvoir de modifier les modalités de la clause d’indexation.

Autrement dit, selon lui, la clause d’indexation ne pouvait pas être adaptée à la date de la révision en application de l’article R. 145-22 du code de commerce.

La haute juridiction a rejeté l’argumentation du preneur en considérant que : 

la révision du loyer ne peut elle-même organiser la distorsion prohibée par la loi. 

Selon la Cour de cassation, si le loyer, du fait de sa révision, est fixé à une date différente de celle prévue par la clause d’indexation, le juge doit adapter le jeu de ladite clause. 

Sachez toutefois que le juge des loyers refuse généralement de le faire. 

Dans la pratique, il revient donc aux parties de procéder à l’adaptation en décalant l’indice de référence pour ne pas fausser le jeu de l’indexation.

Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 17-15.146