Point sur la validité des clauses de non-concurrence post contractuelles dans les baux commerciaux.

De nombreux baux, notamment de centres commerciaux, imposent au preneur une obligation de non-concurrence, parfois pendant une durée supérieure à celle du bail. Point sur la licéité de ces clauses.

A titre liminaire, rappelons qu’en l’absence de clause expresse dans le bail commercial, il n’y a pas d’obligation de non-concurrence (ou de non-rétablissement) à la charge du Preneur à bail.

D’une manière générale pour être valable, une clause de non-concurrence dans un bail commercial doit répondre à certaines conditions.

• En application du droit des contrats et du droit des pratiques anticoncurrentielles,la validité de la clause de non-concurrence est subordonnée aux conditions suivantes:

– L’interdiction doit répondre à un intérêt légitime, à la nécessaire protection de la commercialité de l’ensemble immobilier, dans l’intérêt commun du bailleur et des preneurs,

– L’interdiction doit être limitée dans le temps et dans l’espace,

– Elle doit être proportionnelle au but recherché.

• Enfin condition spécifique au droit immobilier, elle ne doit pas avoir pour effet de porter atteinte au droit à la déspécialisation offerte au preneur.

Sous les réserves précitées, les clauses faisant interdiction de concurrence pendant la durée du bail et de ses renouvellements, est valable.

Ceci étant rappelé, qu’en est-il des clauses qui étendent l’obligation de non-concurrence au-delà de la durée du bail et de ses renouvellements (post-contractuelles) ?

Il n’y  a pour l’heure pas de position de la Cour de cassation sur ce point précis. Toutefois, en attendant, les juges di fonds sont parfois amenés à se prononcer sur la question, tendant à reconnaître la légitimité d’une telle clause. On retiendra en particulier un arrêt de la Cour d’appel de Nîmes du 20 mars 2014 n°/05061, lequel reconnaît dans le cas de baux de centre commerciaux, non pas un intérêt légitime mais des intérêts légitimes convergents du bailleur et des preneurs à ce que ces derniers s’interdisent toute concurrence à proximité du centre, ceci l’intérêt de tous à préserver la commercialité du centre commercial.

La clause a été jugée légitime car indispensable à l’attractivité des lieux et donc à la commercialité du centre. Ainsi pour la Cour d’appel, l’intérêt des bailleurs et des locataires du centre se confondaient et justifiait l’existence d’une telle clause.

On notera toutefois que si la justification ainsi invoquée par la Cour d’appel permet éventuellement de justifier une telle clause pendant la durée du bail et de ses renouvellement, on ne voit pas en quoi cela justifierait un tant soit peu une telle obligation étendue postérieurement à l’échéance du bail.

Pour être fixés, il convient d’attendre que la Cour de Cassation se positionne sur de telles clauses.