Interpretación de la cláusula relativa a las cargas y repetición de lo indebido
Un inquilino puede reclamar el reembolso de los gastos si demuestra la ausencia de una estipulación expresa en el contrato de arrendamiento comercial que le imponga estos gastos.
Un inquilino puede reclamar un reembolso de gastos si demuestra una ausencia de estipulación expresa en el contrato de arrendamiento comercial que le impone estos cargas.
La decisión comentada se refiere a un contrato de arrendamiento comercial celebrado antes de la Ley Pinel.
Como recordatorio, esta ha insertado en el estado de los arrendamientos comerciales artículos relativos a la reparto de cargas, a saber, los artículos L.145-40-2, R.145-35 a R 145-37 del Código de Comercio, que se aplican a los arrendamientos celebrados o renovados a partir del 5 de noviembre de 2014
El arrendamiento considerado, qse registra si incluía una promesa unilateral de venta en beneficio del arrendatario.
Habiendo fallecido el arrendador, la empresa arrendataria asigna a los herederos en auténtica reiteración de la venta, repetición de los gastos indebidamente pagados y compensación del saldo con el precio de venta.
El Tribunal de Apelación rechaza la solicitud relativa a la repetición de los cargos y condena a la empresa arrendataria a pagar alquileres impagados.
Ante la alta jurisdicción, la sociedad arrendataria sostiene que los gastos adeudados por el arrendatario se enumeran de forma limitativa.
En otras palabras, según la empresa arrendataria, solo los cargos explícitamente especificados y debidas por el arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento debían ser facturadas de nuevo. Los gastos no incluidos en la lista del contrato de arrendamiento no se adeudaban.
Además, según la empresa arrendataria, el Tribunal de Apelación no podía rechazar su solicitud de deducir de los alquileres la cantidad pagada indebidamente en concepto de gastos por los siguientes motivos erróneos:
- que había ejecutado dicho contrato de arrendamiento durante 9 años sin reservas,
- y que ya no podía sostener, teniendo en cuenta el pago de los gastos durante 9 años, que estos cargos no se adeudaban debido a una imprecisión terminológica del contrato de arrendamiento.
El Tribunal de Casación recuerda que, según la antigua redacción del artículo 1134 del Código Civil (antiguo artículo 1103), solo las convenciones legalmente formadas sustituyen a las que las hicieron.
De ello se desprende que si las partes en un contrato de arrendamiento comercial son libres de acordar el reparto entre ellas de las cargas, impuestos, tasas y cánones relacionados con este arrendamiento, solo las estipulaciones contractuales determinan cuáles de ellas recaen sobre el arrendatario.
Por lo tanto, según el Tribunal Superior, el Tribunal de Apelación debería haber investigado específicamente qué pagos correspondían los gastos cuya repetición solicitaba el arrendatario y si le habían sido imputados por una estipulación del contrato.
En estas condiciones, la sentencia del Tribunal de Apelación se anula en la medida en que rechaza la solicitud de repetición de cargas y condena a la empresa arrendataria, convertida en propietaria, a pagar alquileres impagados.
Esta jurisprudencia es constante.
Para los arrendamientos celebrados antes de la Ley Pinel, el arrendador no puede volver a facturar cargos al arrendatario en ausencia de menciones claras y expresas.
Tribunal de Casación, Sala Tercera de lo Civil, 13 de febrero de 2025, n.º 23-17.978
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