¿Exigibilidad de la Tasa de recogida de basuras domésticas?

Si ahora se admite que el arrendador solo puede facturar a su inquilino los gastos e impuestos expresamente previstos en el contrato de arrendamiento, ¿qué pasa con la Tasa de recogida de basuras domésticas cuando el contrato de arrendamiento hace referencia a la ley del 11 de septiembre de 1948?

Es jurisprudencia ya bien establecida que el arrendador sólo puede facturar a su inquilino las cargas e impuestos expresamente previstos en el contrato de arrendamiento.

Estas cláusulas de transferencia de cargas o impuestos, deben ser lo suficientemente precisas como para ponerlas a cargo del arrendatario, de lo contrario deben ser soportadas por el arrendador, como recuerda la jurisprudencia más reciente.

Se ha considerado que una cláusula general que pone todos los gastos de mantenimiento a cargo del arrendatario sin detalles ni precisión en cuanto a su naturaleza, no puede considerarse como una cláusula expresa del contrato de arrendamiento que pone a cargo del arrendatario los gastos identificados.

El Tribunal Superior recordó este principio en una sentencia de fecha 30 de mayo de 2024:

« Para rechazar la solicitud del arrendatario de restitución de gastos, la sentencia establece que los gastos de desratización, desinfección, cableado, mantenimiento de los ascensores y el impuesto de vialidad han sido cargados al arrendatario en concepto de su parte proporcional de los gastos del edificio.

Al determinarse así, sin investigar, como se le había solicitado, si las sumas impugnadas por el inquilino habían sido puestas a su cargo por una estipulación expresa del contrato de arrendamiento, el tribunal de apelación no dio base legal a su decisión. »(Cass. 3ª civ., 30 de mayo de 2024, n° 22-22.981).

salvo indicación en contrario Los gastos del traslado de los residuos domésticos;, se considera que este impuesto solo puede correr válidamente a cargo del arrendatario en virtud de una estipulación contractual que lo prevea en el contrato (Cas. 3ª civ., 13 de junio de 2012, n° 11-17114; CA Toulouse, 2° cap., 19 de noviembre de 2017, n° 16/04864; Cass. 3ª civ., 19 nov. 2020, n° 19-17197).

La cuestión de la exigibilidad de este impuesto puede plantearse cuando el contrato de arrendamiento remite, para los gastos e impuestos, expresamente a la ley del 11 de septiembre de 1948, Ley de Arrendamiento de Viviendas.

Sin embargo, el tribunal judicial de París consideró que dicha remisión no permitía que el arrendador se viera reembolsar el impuesto de recogida de basuras domésticas.

Si el siguiente razonamiento es severo, debe ser aprobado teniendo en cuenta la posición de la Alta Jurisdicción en la materia

«En el presente caso, en virtud del artículo« Arrendamiento »de cada uno de los arrendamientos celebrados el 18 de diciembre de 2012, se estipula que« Además del alquiler anteriormente fijado, el arrendatario reembolsará al arrendador los impuestos, prestaciones y suministros individuales, tal como se definen en la Ley de 11 de septiembre de 1948 ».

La ley n° 48-1360 del 1 de septiembre de 1948 se refiere a las relaciones entre arrendadores e inquilinos de locales residenciales o de uso profesional. Según el artículo 38 de esta ley, «Los inquilinos u ocupantes están obligados, además del alquiler principal, al reembolso de los gastos de alquiler definidos en el artículo 23 de la ley n° 89-462 del 6 de julio de 1989, en las condiciones previstas en este artículo. »

El artículo 23 de la ley n° 89-462 del 6 de julio de 1989 define las condiciones en en las que se pueden exigir al inquilino los gastos recuperables. Se especifica que la lista de cargos recuperables se define por decreto del Consejo de Estado. El decreto n° 87-713 de 26 de agosto de 1987 en su versión aplicable a los contratos litigiosos enumera los impuestos recuperables sobre el inquilino en su anexo, entre los cuales la impuesto de recogida de basuras domésticas.

Si la referencia al régimen de arrendamiento de viviendas es posible en un contrato de arrendamiento comercial, para que este régimen sea aplicable, el contrato de arrendamiento debe hacer referencia expresa a él. A falta de mención específica a los cargos definidos en el decreto de 26 de agosto de 1987, este régimen que no se aplica de oficio a los arrendamientos comerciales, no puede considerarse que se aplique en este caso ».

Además, el juez de alquileres ha especificado que:

« Además, la SCI Foncière [Dirección 18] esperó hasta enero de 2021 para enviar una factura de recordatorio de Los gastos del traslado de los residuos domésticos; para los años 2015 a 2020 mientras que había adquirido la propiedad en 2014 y nunca había reclamado este impuesto, por lo que no se puede detectar en la práctica de las partes un acuerdo para la carga del tomador de la Los gastos del traslado de los residuos domésticos; »,

Aunque el Tribunal considera que el pago durante varios años de impuestos por el ocupante que no está obligado por el convenio, no caracteriza la voluntad de nover (Cas. 3ème civ., 24 sept. 2020, n° 19-21303).

Se invita a los inquilinos a verificar los gastos e impuestos que se les llama!

Tribunal Judicial, París, 18ª habitación, 1ª Sección, 11 de febrero de 2025, nº 21/04695