Exigibilité de la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?

S’il est dorénavant admis que le bailleur ne peut facturer à son locataire que les charges et taxes expressément prévues au bail, qu’en est-il de la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères lorsque le bail fait référence à la loi du 1er septembre 1948 ? 

Il est de jurisprudence désormais bien établie que le bailleur ne peut facturer à son locataire que les charges et taxes expressément prévues au bail. 

Ces clauses de transfert de charges ou de taxes, doivent être suffisamment précises pour les mettre à la charge du preneur, faute de quoi elles doivent être supportées par le bailleur, comme le rappelle la jurisprudence la plus récente. 

Il a pour illustration été jugé qu’une clause générale mettant toutes les charges d’entretien à la charge du preneur sans détail, ni précision quant à leur nature, ne peut être considérée comme constituant une clause expresse du bail mettant à la charge du preneur des charges identifiées. 

La Haute juridiction a rappelé ce principe dans un arrêt en date du 30 mai 2024 : 

« Pour rejeter la demande de la locataire en restitution de charges, l’arrêt énonce que les frais de dératisation, de désinfection, de câblage, de maintien en fonction des ascenseurs et la taxe de voirie ont été mis à la charge de la locataire au titre de sa quote-part des charges de l’immeuble. 

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les sommes contestées par la locataire avaient été mises à sa charge par une stipulation expresse du contrat de bail, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3ème civ., 30 mai 2024, n° 22-22.981). 

En matière de taxe d’enlèvement des ordures ménagères, il est jugé que cette taxe ne peut valablement être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation contractuelle le prévoyant au sein du contrat (Cass. 3ème civ., 13 juin 2012, n° 11-17114 ; CA Toulouse, 2e ch., 19 nov. 2017, n° 16/04864 ; Cass. 3ème civ., 19 nov. 2020, n° 19-17197). 

La question de l’exigibilité de cette taxe peut se poser lorsque le bail renvoie, pour les charges et taxes, expressément à la loi du 1er septembre 1948, loi portant sur le bail d’habitation. 

Pourtant le tribunal judiciaire de Paris a considéré qu’un tel renvoi ne permettait pas au bailleur de se voir rembourser la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. 

Si le raisonnement qui est le suivant est sévère, il doit être approuvé compte tenu de la position de la Haute juridiction en la matière 

« En l’espèce, aux termes de l’article « Loyer » de chacun des baux conclus le 18 décembre 2012, il est stipulé que « En sus du loyer ci-dessus fixé, le preneur remboursera au bailleur les taxes, prestations et fournitures individuelles, telles qu’elles sont définies par la loi du 1er septembre 1948 ». 

La loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 est relative aux rapports entre bailleurs et locataires de locaux d’habitation ou à usage professionnel. Selon l’article 38 de cette loi, « Les locataires ou occupants sont tenus, en sus du loyer principal, au remboursement des charges locatives définies à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans les conditions prévues à cet article. » 

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit les conditions dans lesquelles les charges récupérables peuvent être exigées du locataire. Il est précisé que la liste des charges récupérables est définie par décret en Conseil d’Etat. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 dans sa version applicable aux contrats litigieux énumère les taxes récupérables sur le locataire dans son annexe, parmi lesquelles la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. 

Si la référence au régime des baux d’habitation est possible dans un bail commercial, pour que ce régime soit applicable, le bail doit y faire expressément référence. En l’absence de mention spécifique aux charges définies dans le décret du 26 août 1987, ce régime qui ne s’applique pas d’office aux baux commerciaux, ne saurait être considéré comme s’appliquant en l’espèce ». 

Le juge des loyers a de surcroît précisé que : 

« Au surplus, la SCI Foncière [Adresse 18] a attendu janvier 2021 pour adresser une facture de rappel de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2015 à 2020 alors qu’elle avait acquis le bien en 2014 et n’avait jamais réclamé cette taxe, de sorte qu’il ne peut être décelé dans la pratique des parties un accord pour la mise à la charge du preneur de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères », 

Alors même que la Cour considère que le paiement pendant plusieurs années de taxes par l’occupant qui n’y est pas tenu par la convention, ne caractérise pas la volonté de nover (Cass. 3ème civ., 24 sept. 2020, n° 19-21303). 

Les locataires sont ainsi invités à vérifier les charges et taxes qui leur sont appelées ! 

Tribunal judiciaire, Paris, 18ème chambre, 1ère section, 11 février 2025, n° 21/04695