¿Se mantiene el contrato de arrendamiento comercial en caso de procedimiento colectivo?

La apertura de un procedimiento colectivo, ya sea una salvaguardia, una reorganización e incluso una liquidación, no conlleva de pleno derecho rescisión del contrato de arrendamiento.

La continuación de los arrendamientos comerciales está organizada por las disposiciones generales del derecho de procedimientos colectivos aplicables a los contratos en curso, y los más específicos relativos a los «arrendamientos de los inmuebles utilizados para la actividad de la empresa».

En materia de procedimientos colectivos, el principio general de la continuación de los contratos en curso se establece en el artículo L622-13 I. párrafo 1 del Código de Comercio, cuyas disposiciones se aplican a la salvaguardia y la reorganización judicial. Se trata de un principio de orden público que no puede ser eludido por estipulaciones particulares Contrato de arrendamiento . Una cláusula, insertada en el contrato de arrendamiento comercial, que prevería una rescisión de pleno derecho del contrato de arrendamiento, por lo tanto, sería ineficaz.

Por lo tanto, «A pesar de cualquier disposición legal o cláusula contractual, ninguna indivisibilidad, rescisión o resolución de un contrato en curso puede resultar del mero hecho de la apertura de un procedimiento de salvaguardia. »Estas disposiciones son aplicables a la reorganización judicial en aplicación del artículo L631-14 del Código de Comercio. En cuanto a la liquidación judicial, este principio se recoge en el artículo L.641-11-1 del Código de Comercio.

Esta continuación de los arrendamientos comerciales en curso a como pilar la obligación del contratista de seguir cumpliendo sus obligaciones a pesar de los incumplimientos anteriores a la sentencia de apertura. El artículo L622-13 I. párrafo 1 dispone así: « La parte contratante debe cumplir sus obligaciones a pesar de la falta de ejecución por parte del deudor de compromisos anteriores a la sentencia de apertura. El incumplimiento de estos compromisos solo da derecho a los acreedores a declarar el pasivo ».

El deudor, si no se nombra un administrador, el administrador o el liquidador solo puede exigir la continuación del arrendamiento comercial; pero, en este caso, debe cumplir con su obligación de pagar los alquileres a su vencimiento.

Esta facultad está prevista en el artículo L622-13 II del Código de Comercio, que dispone que eladministrador solo tiene la facultad de exigir la ejecución de los contratos en curso proporcionando la prestación prometida a la otra parte contratante del deudor.

Estas disposiciones, que tienen por objeto permitir a la empresa proseguir los contratos útiles para la salvaguardia o la reorganización, se aplican a los arrendamientos comerciales.

Más específico para arrendamientos comerciales, el artículo L622-14 del Código de Comercio, modificado por la Ley de 26 de julio de 2005 y la Orden de 18 de diciembre de 2008, restringió el alcance de las disposiciones del artículo L.622-13 cuando estos arrendamientos se refieren a edificios utilizados para la actividad de la empresa.

En este caso, solo se aplicarán las disposiciones I y II del artículo L622-13. Se excluyen las disposiciones del artículo L622-13 III relativas al requerimiento de tomar parte en la continuación del arrendamiento.

El artículo L622-14 del Código de Comercio prevé las condiciones de rescisión de los contratos de arrendamiento de los inmuebles utilizados. Así:

«Sin perjuicio de la aplicación de los apartados I y II del artículo L. 622-13, la rescisión del arrendamiento de los inmuebles arrendados al deudor y utilizados para la actividad de la empresa se produce en las siguientes condiciones:

1° El día en que se informe al arrendador de la decisión del administrador de no continuar el arrendamiento(…);

2° Cuando el arrendador solicite la rescisión o haga constar la rescisión del contrato de arrendamiento por falta de pago de los alquileres y gastos correspondientes a una ocupación posterior a la sentencia de apertura (…) »

Como resultado, solo el administrador puede decidir unilateralmente la rescisión del contrato de arrendamiento comercial en aplicación de los artículos L622-13 II y L622-14 1°del Código de Comercio.

En aplicación del artículo L622-14 2°, el arrendador podrá, por su parte, demandar la rescisión del contrato de arrendamiento comercial por falta de pago de los alquileres y gastos correspondientes a una ocupación posterior a la sentencia de apertura.

Sin embargo, su acción no puede tener lugar antes de la expiración de un plazo de tres meses a partir de dicha sentencia. Si el pago de las cantidades debidas se produce antes de la expiración de este plazo, no habrá lugar a la rescisión.

Más allá de la cuestión de la continuación del contrato de arrendamiento comercial, la apertura de una procedimiento colectivo del arrendatario plantea numerosos problemas en materia procesal.

En cualquier caso, la colocación en procedimiento colectivo, no debe ser percibido como un fracaso o una amenaza por el arrendatario sino, sobre todo, como un instrumento de protección.

Nuestro equipo de inmobiliaria de negocios está a su disposición para tomar las medidas adecuadas.