Adquisición de un fondo de comercio: pasos legales

Se pueden distinguir varios pasos legales esenciales en una operación de enajenación de fondos de comercio.

Etapa de identificación del objetivo y establecimiento de una carta de interés

Una vez identificado su objetivo, el comprador debe hacerse las preguntas correctas y acercarse a consejos, especialmente jurídicos. A continuación, define su proyecto y debe formalizar su interés con el vendedor. En este punto, es preferible que el comprador establezca una carta de intención que exprese las condiciones financieras y las condiciones esenciales de la operación de cesión o adquisición de un fondo de comercio deseado. Esta fase inicial es crucial, ya que permite sentar las bases de la transacción y evitar cualquier ambigüedad posterior sobre los términos del acuerdo.

Etapa de la auditoría jurídica

Se recomienda encargar a un abogado una auditoría jurídica. Su función es identificar los riesgos y las necesidades de las partes. Realiza una revisión y análisis de los contratos asumidos por el comprador, incluidos los contratos de trabajo, y presta especial atención al arrendamiento comercial.

En este contexto, el vendedor del fondo de comercio debe, como parte de su obligación de información, permitir que el adquirente potencial y su abogado analicen los diferentes contratos, licencias y aprobaciones adjuntas al fondo. Esta obligación es fundamental y compromete la responsabilidad del vendedor en caso de incumplimiento.

El vendedor también debe comunicar los diagnósticos obligatorios (DPE, diagnóstico amianto, ERP), así como los diagnósticos relativos al funcionamiento de las instalaciones eléctricas y de gas, o cualquier diagnóstico específico según la actividad cedida.

Por ejemplo, para las actividades de panadería, restauración u hostelería, el comprador debe poder asegurarse del estado de funcionamiento del material indispensable (cámara frigorífica, extracción, etc.). Es deseable exigir informes técnicos sobre su estado de funcionamiento, los cuales pueden integrarse en condiciones suspensivas.

En general, el comprador debe obtener informes que demuestren que los locales son aptos para la actividad cedida.

Además, se recomienda que busque asesoramiento de expertos en la cifra.

Etapa de establecimiento de una promesa y formalización de las condiciones suspensivas

Dependiendo de la complejidad del proyecto, cabe preguntarse sobre la necesidad de celebrar un acto previo a la transferencia de la propiedad, es decir, una promesa de venta o compromiso.

En la práctica, es muy raro que las partes concluyan directamente una cesión sin llegar a un compromiso. La duración del mismo permite, en particular, obtener una financiación, recoger las autorizaciones de urbanismo, solicitar el acuerdo de la copropiedad, purgar el derecho de adquisición preferente del Municipio y del arrendador, informar a los empleados de la cesión y obtener los diagnósticos previstos como condiciones suspensivas.

Así, casi sistemáticamente, se establece una promesa sinalagmática de cesión estableciendo condiciones suspensivas que deben levantarse. En este punto, el abogado se asegura de formalizar estas condiciones, que deberán cumplirse para que la venta se realice. Entre las condiciones suspensivas se encuentran:

• La condición de financiación: La concesión de un préstamo requiere plazos importantes. Se recomienda prever unos cuatro meses para que el comprador pueda presentar varias solicitudes y obtener el acuerdo formal de un banco. Esta condición protege al comprador que no disponga de la totalidad de los fondos necesarios.
• La realización de trabajos recomendados en los informes (oficinas de diseño o empresas especializadas), para que los trabajos necesarios se realicen antes de la toma de posesión.
• La purga del derecho de adquisición preferente: El Municipio puede beneficiarse de un derecho de adquisición preferente que implica el envío de una declaración de intención de enajenar. Puede ejercer este derecho o renunciar expresamente a él. A falta de respuesta en un plazo de dos meses, el silencio equivale a renuncia. Este procedimiento administrativo requiere una vigilancia especial.
• La obtención de las autorizaciones administrativas: letrero, trabajos, formación necesaria (especialmente para los despachos de bebidas), registro de una empresa en la secretaría del tribunal de comercio.
• La información a los empleados, que constituye una obligación legal ineludible: debe realizarse al menos dos meses antes de la venta y garantiza la protección de los derechos de los empleados en el contexto de la transferencia de la empresa.

Etapa del levantamiento de las condiciones suspensivas

La conclusión de una promesa de cesión puede producirse rápidamente y depende de las diligencias de las partes. En cambio, los plazos necesarios para el levantamiento de las condiciones suspensivas dependen a menudo de terceros.

Una vez firmada la promesa, conviene levantar las condiciones en los plazos acordados. En este marco, el abogado acompaña activamente este proceso y se convierte en un verdadero facilitador de la operación.

En el caso de una escritura previa, el plazo para adquirir un fondo de comercio es de unos cuatro meses. Este plazo puede parecer largo, pero es indispensable para completar todos los trámites y levantar las condiciones suspensivas en buenas condiciones.

Por lo tanto, la venta definitiva depende del cumplimiento de estas diferentes condiciones. Cuando se levantan todas, se puede realizar el acto definitivo de cesión.

Etapa de la escritura definitiva de cesión y reiteración de la venta

Una vez levantadas las condiciones suspensivas, se puede regularizar la escritura de compraventa, denominada “reiterada”, que organiza la transferencia de la propiedad y el pago del precio. El redactor, a menudo abogado, redacta el acta definitiva y se asegura del pago del precio.

Desde el punto de vista del comprador, la cesión se lleva a cabo en la fecha de la transferencia de la propiedad y la posesión del fondo. Por el contrario, como se indica a continuación, el vendedor no percibe inmediatamente el precio de cesión.

El comprador se beneficia de varias garantías legales que pesan sobre el vendedor:

• La entrega y el disfrute pacífico del fondo, en sus elementos corporales e incorporales. El fondo cedido deberá corresponder a las características acordadas en la escritura.
• La garantía de vicios ocultos, derivada del artículo 1641 del Código Civil.
• La garantía de la exactitud de las declaraciones que figuran en el acto, prevista en el artículo L.141-3 del Código de Comercio. Estas garantías protegen al comprador contra defectos ocultos del fondo o inexactitudes en las declaraciones del vendedor.

Etapa de cumplimiento de los trámites posteriores a la cesión

Después de la firma del acta, deben realizarse el registro y la publicidad obligatoria. Estas formalidades son obligatorias y condicionan la validez de la cesión frente a terceros.

Etapa del secuestro del precio de cesión y de liquidación de las oposiciones

Por lo general, se confía al abogado la misión de secuestro. Recoge y liquida las oposiciones antes de abonar el precio al cedente. Esta misión protege tanto al comprador como al vendedor de las posibles reclamaciones de los acreedores, que disponen de un plazo legal para hacer valer sus derechos.

De hecho, los acreedores del Vendedor pueden oponerse al pago del precio en el domicilio elegido por el comprador, dentro de los 10 días posteriores a la última publicidad legal, a saber:

• la publicación en un diario de anuncio legal (después de haber procedido al registro ante la administración fiscal),
• la publicación en el Boletín Oficial de los anuncios civiles y comerciales.

Además, el comprador es responsable solidariamente con el vendedor del pago de la tasa de aprendizaje, del impuesto sobre la renta (IR) o del impuesto sobre sociedades (IS) relativos a los beneficios realizados por el vendedor hasta la cesión. El plazo de solidaridad es en principio de 90 días, pero puede reducirse a 30 días si se cumplen tres condiciones acumulativas, a saber:

• si se notifica a la administración tributaria la cesión de fondos de comercio mediante la presentación de la declaración de cesión dentro del plazo legal de 45 días,
• si el vendedor ha presentado su declaración de resultados, ya sea bajo el régimen real o micro, dentro del plazo legal de 60 días,
• si el vendedor cumple, el último día del mes anterior a la venta o cesión del fondo, con sus obligaciones de declaración y pago en materia fiscal.

En el marco de una cesión de fondos de comercio, las palabras clave deben ser seguridad y eficacia. El tiempo necesario para llegar a la transferencia de la propiedad varía en función de muchos factores, propios o ajenos a las partes. El acompañamiento de un abogado especializado sigue siendo la mejor garantía de éxito de esta importante operación estratégica y patrimonial.