Indennità di sfratto accessoria ed età del conduttore

In materia di sfratto, in particolare per quanto riguarda le spese di reimpiego, è ormai acquisito che spetta al locatore dimostrare che il locatario non si reinstallerà affinché queste non siano dovute. E quando il locatario ha 80 anni???

Indennità di sfratto comprende due componenti principali.

L’indennità principale: si tratta di una indennità sostitutiva quando l’avviamento è destinato a scomparire, o di una indennità di viaggio quando il fondo può essere spostato.

Indennità accessorie: oltre la sola indennità di sfratto principale, esistono in alcuni casi, indennità accessorie quali indennità sostitutiva o indennità di viaggio.

Queste due componenti derivano dall’articolo 145-14 del codice di commercio che dispone:

“Il locatore può rifiutare il rinnovo del contratto di locazione. Tuttavia, il locatore deve, fatte salve le eccezioni di cui agli articoli L. 145-17 e seguenti, pagare al locatario sfrattato un’indennità detta di sfratto pari al danno causato dal difetto di Renewal

Quest’ indennità comprende in particolare il valore di mercato dell’avviamento, determinato secondo gli usi della professione, eventualmente maggiorato delle normali spese di trasloco e di reinsediamento, nonché le spese e le tasse di trasferimento da pagare per un fondo dello stesso valore, salvo il caso in cui il proprietario dimostri che il danno è minore ».

Quali sono le condizioni del mio rilascio?salvo il caso in cui il proprietario dimostri che il danno è minore »pongono di fatto una presunzione di perdita di fondi, ed è compito del locatore dimostrare che il fondo è trasferibile, in quanto l’indennità per trasferta è generalmente inferiore a l’indennizzo per perdita di fondi.

Ciò premesso, e in entrambi i casi, il giudice deve anche fissare le indennità accessorie, in particolare le spese di reinsediamento.

Infatti, da una sentenza della Corte di Cassazione del 21 marzo 2007 (sentenza Monoprix), la posizione costantemente seguita dalla giurisprudenza è la seguente:

« Ma considerando, da un lato, che la corte d’appello ha esattamente ritenuto che l’inquilino non dovesse sopportare le spese di reinsediamento costosa in proporzione al grado di ammortamento degli investimenti che abbandonava per costrizione e che occorreva tenere conto di questi 13) – SPESE DI RELOCATION per valutare il danno subito dal conduttore estromesso sia nell’ipotesi della sostituzione dell’avviamento sia in quella del suo trasferimento;

Premesso, d’altra parte, che avendo rilevato che i nuovi locali acquisiti dalla società Monoprix per trasferire il suo fondo di commercio le erano stati consegnati senza alcun adeguamento e che era indispensabile per essa adattarli alla sua attività, la corte d’appello ne ha dedotto che la società Sophia doveva sostenere una parte di questi lavori di sviluppo che ha stabilito in modo sovrano “(Cass. 3a civ., 21 marzo 2007, n. 06-10780).

È noto che la giurisprudenza costante ritiene che l’unico mezzo per il locatore, di sfuggire al pagamento di una indennità a titolo di indennità accessorie, è quello di dimostrare una mancata ricollocazione (per illustrazione: Cass., 3civ, 12 gennaio 2017, n. 15-25939).

In tale decisione del 13 febbraio 2025, il locatore ha cercato di negare il diritto del locatario, persona fisica, di percepire le indennità accessorie, tenuto conto della sua età.

Infatti, il locatario aveva 80 anni, il che avrebbe potuto suggerire che non si sarebbe reinsediato.

Tuttavia, il tribunale ha seguito la posizione dell’Alta Giurisdizione, considerando che, in mancanza per il locatore, di fornire la prova della mancata ricollocazione del locatario, i indennità accessorie rimanevano dovute:

«Sulle indennità accessorie

Il fatto che l’indennità di sfratto assuma il carattere di una indennità sostitutiva non osta alla valutazione delle indennità cosiddette accessorie che subisce il locatario espulso a causa dello sfratto.

La locatrice si oppone all’assegnazione di tutte le indennità accessorie ad eccezione di una indennità a copertura delle spese di trasloco, sostenendo che a causa della sua età il Sig. [X] non si reinstallerà.

Va ricordato che spetta al locatore fornire la prova che il locatario non si trasferirà, prova che non è riportata nel caso di specie poiché il signor [X] non ha ancora fatto valere i suoi diritti alla pensione e che, sebbene abbia più di 80 anni, sta attualmente sfruttando il suo fondo commerciale, il che dimostra, contrariamente a quanto sostenuto, che l’età non è un ostacolo irreparabile allo sfruttamento di un fondo commerciale e quindi al reinsediamento ».

Queste domande non sorgono certamente quando il gestore di una società è anziano, poiché la società non può essere definita “anziana”, a meno che non si faccia riferimento alla sua data di creazione sul suo Registro di sistema.

Tribunal judiciaire, Parigi, 18a Sezione, 1a Sezione, 13 febbraio 2025 – n. 17/11459