Indemnización por desahucio accesorio y edad del inquilino

En materia de desalojoy, en particular, en relación con los gastos de reutilización, ahora se ha adquirido que es responsabilidad del arrendador demostrar que el arrendatario no se reinstalará para que no se deban. ¿Qué pasa cuando el arrendatario tiene 80 años?

La indemnización por desalojo consta de dos componentes principales.

La indemnización principal: Se trata o bien de una indemnización de sustitución cuando el fondo de comercio desaparezca, ya sea de una dietas de viaje cuando el fondo puede ser movido.

Indemnizaciones accesorias: Más allá de la única indemnización por desahucio principal, existen en algunos casos, subsidios accesorios como el subsidio de sustitución o el subsidio de viaje.

Estos dos componentes resultan del artículo 145-14 del Código de Comercio, que dispone:

«El arrendador puede rechazar la renovación del contrato de arrendamiento. No obstante, el arrendador deberá, salvo las excepciones previstas en los artículos L. 145-17 y siguientes, pagar al inquilino expulsado una indemnización por desahucio igual al perjuicio causado por la falta de Renovación

Esta Indemnización incluye, en particular, el valor de mercado del fondo de comercio, determinado según los usos de la profesión, incrementado eventualmente con los gastos normales de mudanza y de reasentamiento, así como los gastos y tasas de transferencia a pagar por un fondo del mismo valor, excepto en el caso de que el propietario demuestre que el perjuicio es menor ».

«los términos…excepto en el caso de que el propietario demuestre que el daño es menor »plantean de hecho una presunción de pérdida de fondos, y corresponde al donante demostrar que el fondo es transferible, ya que la indemnización por desplazamiento suele ser menos importante que la indemnización por pérdida de fondos.

Dicho esto, y en ambos casos, el juez también debe fijar los indemnizaciones accesorias, y en particular los gastos de reinstalación.

De hecho, desde una sentencia de 21 de marzo de 2007 del Tribunal de Casación (sentencia Monoprix), la posición constantemente seguida por la jurisprudencia es la siguiente:

« Pero esperó, por un lado, que el tribunal de apelación determinara exactamente que el inquilino no tenía que soportar las gastos de reinstalación costosa en proporción al grado de amortización de las inversiones que abandonaba por la restricción y que era necesario tener en cuenta estos Gastos/economías de trasladob para evaluar el perjuicio sufrido por el inquilino expulsado tanto en la hipótesis de la sustitución del fondo de comercio como en la de su desplazamiento;

Considerando, por otra parte, que habiendo observado que los nuevos locales adquiridos por la sociedad Monoprix para transferir su fondo de comercio le habían sido entregados sin ningún acondicionamiento y que era indispensable para ella adaptarlos a su actividad, el tribunal de apelación dedujo que la sociedad Sophia debía soportar una parte de estos trabajos de acondicionamiento que fijó soberanamente »(Cas. 3rd civ., 21 de marzo de 2007, n° 06-10780).

Se sabe que la jurisprudencia constante considera que el único medio para el arrendador, de evadir el pago de una indemnización en concepto de indemnizaciones accesorias, es demostrar una ausencia de reinstalación (para ilustración: Cass., 3ème civ, 12 de enero de 2017, n° 15-25939).

En esta decisión de fecha 13 de febrero de 2025, el arrendador intentaba negar el derecho del arrendatario, persona física, a percibir las indemnizaciones accesorias, teniendo en cuenta su edad.

De hecho, el arrendatario tenía 80 años, lo que podría haber sugerido que no se reasentaría.

Sin embargo, el tribunal siguió la posición de la Alta Jurisdicción, considerando que en su defecto para el arrendador, de aportar la prueba de la no reinstalación del arrendatario, las indemnizaciones accesorias seguían siendo debidas:

«Sobre las indemnizaciones accesorias

El hecho de que la indemnización por desalojo adquiere el carácter de una indemnización de sustitución no impedirá la apreciación de las denominadas indemnizaciones accesorias que sufra el cesionario expulsado como consecuencia del desalojo.

El arrendador se opone a la asignación de todas las indemnizaciones accesorias, excepto una indemnización para cubrir los gastos de mudanza, alegando que, debido a su edad, el Sr. [X] no se reinstalará.

Cabe recordar que corresponde al arrendador aportar la prueba de que el arrendatario no se reinstalará, prueba que no se presenta en el presente caso, ya que el Sr. [X] no ha hecho valer hasta la fecha sus derechos de jubilación y que, a pesar de tener más de 80 años, explota actualmente su fondo de comercio, lo que demuestra, contrariamente a lo que se sostiene, que la edad no es un obstáculo irremediable para la explotación de un fondo de comercio y, por lo tanto, para la reinstalación. ».

Ciertamente, estas preguntas no se plantean cuando el gerente de una empresa es mayor de edad, ya que la empresa no puede calificarse de «mayor», a menos que se remita a su fecha de creación en su Kbis.

Tribunal Judicial, París, Sala 18ª, Sección 1ª, 13 de febrero de 2025 – n.º 17/11459