Derecho de arrepentimiento y gastos de peritaje

Recordatorio del mecanismo del derecho de arrepentimiento

El artículo L. 145-58 del Código de Comercio ofrece al arrendador que inicialmente rechazó la renovación de un contrato de arrendamiento comercial, la posibilidad de retractarse de su permiso con rechazo de renovación, ofreciendo la renovación del contrato de arrendamiento comercial.

Este derecho de arrepentimiento puede ejercerse hasta la expiración de un plazo de quince días a partir de la fecha en que la decisión por la que se establece la indemnización por desalojo haya adquirido fuerza de cosa juzgada.

Esta facultad de arrepentimiento permite al arrendador eludir el pago de la indemnización por desahucio, a menudo muy elevada, aceptando finalmente la renovación del contrato de arrendamiento. Sin embargo, esta posibilidad no es sin contrapartida: el arrendador debe asumir los «gastos de la instancia».

El derecho de arrepentimiento solo se puede ejercer si se cumplen dos condiciones acumulativas: el inquilino aún debe estar en el lugar y no haber alquilado o comprado otro edificio para su reubicación.

La jurisprudencia añade que el derecho de arrepentimiento puede ser ejercido por el arrendador, siempre que el arrendatario no haya tomado las medidas irreversibles para abandonar el local.

La jurisprudencia en la materia considera que el ejercicio del derecho de arrepentimiento conlleva la obligación para el arrendador de asumir todos los gastos incurridos por el arrendatario, ya sean gastos extrajudiciales u honorarios de abogados (Cas. ^3ª CIV., 27 de marzo de 2002, n° 00-22.534, Bol. IIIn n° 76, AJDI 2002ejercicio del citado derecho.Cass. 3^ème civ. 16 de septiembre de 2009, nº 08-15.741).

También especifica que los honorarios de los abogados pagados por el arrendatario deben reembolsarse sobre la base del artículo L.145-58 del Código de Comercio mencionado anteriormente, y no sobre el artículo 700 del Código de Procedimiento Civil (CA Aix-en-Provence, 10 de mayo de 2016, n.º15/04604).

Cartas de los Estados Miembros

El Gabinete Gouache ha obtenido una decisión particularmente interesante y protectora de los inquilinos.

En esta decisión obtenida el 15 de abril de 2025, el Tribunal Judicial de Valencia confirma las consecuencias del derecho de arrepentimiento del arrendador: asunción íntegra de los gastos de la instancia, incluidos los honorarios de abogado.

Además, el arrendador fue condenado a reembolsar al arrendatario los gastos relacionados con el peritaje amistoso que tuvo que realizar en el marco del procedimiento de indemnización por desalojo.

En este caso, el arrendatario había solicitado a su arrendador, mediante escritura extrajudicial de fecha 8 de junio de 2023, la renovación de su contrato de arrendamiento comercial a partir del ^{1 de} septiembre de 2023.

Sin embargo, mediante escritura extrajudicial de 7 de agosto de 2023, la arrendataria notificó a su arrendatario un requerimiento previo a la denegación de renovación por motivos graves y, mediante escritura extrajudicial de 7 de septiembre de 2023, le hizo expedir una denegación de renovación por motivos graves y legítimos.

Ante esta situación, el arrendatario citó al arrendador el 19 de junio de 2024 para impugnar esta negativa y obtener el pago de una indemnización por desahucio.

En estas condiciones, el 8 de agosto de 2024, es decir, durante el procedimiento, la arrendataria ejerció su derecho de arrepentimiento, ofreciendo la renovación del contrato de arrendamiento comercial.

La resolución del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Valencia amplía los gastos procesales que debe sufragar el arrendador que ejerza su derecho de arrepentimiento.

El tribunal dictaminó que estos gastos no se limitan únicamente a los gastos imponibles y dictaminó lo siguiente:

« En este caso, la empresa X está obligada a pagar los honorarios de la instancia que no se limitan a los honorarios imponibles y deben incluir todos los honorarios, incluidos los honorarios de abogado, incurridos hasta el final del procedimiento durante el cual se ejerce el arrepentimiento, e incluyen las costas, el coste del eventual peritaje, así como los gastos previstos en el artículo 700 del Código de Procedimiento Civil »

Por otra parte, ha precisado que:

« Por lo tanto, los honorarios incluyen tanto las diligencias preparatorias del procedimiento como las de Abogado postulante ante la presente jurisdicción, así como los gastos de el experto encargado de evaluar la indemnización por desalojo que es indispensable para sustentar las pretensiones financieras del demandante aunque se ordenara un peritaje judicial si las valoraciones producidas por las partes fueran demasiado diferentes.

La tarifa horaria del abogado, así como el número de horas dedicadas a la investigación, la redacción de la citación y otras diligencias no pueden ser criticadas ni disminuidas teniendo en cuenta la especificidad y la tecnicidad de la materia »

El Tribunal aplica correctamente el artículo L.145-58 del Código de Comercio, que dispone:

« El propietario podrá, hasta la expiración de un plazo de quince días a partir de la fecha en que la decisión haya adquirido fuerza de cosa juzgada, eludir el pago de la indemnización, a cargo de él para sufragar los gastos de la instancia y dar su consentimiento para la renovación del contrato de arrendamiento, cuyas condiciones, en caso de desacuerdo, se establecen de conformidad con las disposiciones reglamentarias adoptadas al efecto. »

Esta cronología es particularmente interesante porque ilustra una situación común: el arrendador, enfrentado a los costos y riesgos de un procedimiento de indemnización por desahucio, finalmente prefiere aceptar la renovación del contrato de arrendamiento.

Esta decisión parece particularmente interesante y protectora para el tomador.

El Gabinete Gouache asesora a los tomadores que han recibido un permiso sin oferta de renovación, lo que les permite obtener una indemnización por desahucio consecuente, o incluso la renovación de su contrato de arrendamiento comercial en caso de ejercicio del derecho de arrepentimiento del arrendador.