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Cession d'un droit au bail

Besoin d’un avocat pour rédiger une cession de droit au bail ?

Nous vous assistons pour :

Signer au plus tôt les premiers engagements et notamment la promesse, puis maîtriser le délai de réitération
Vérifier que l’objet de la cession est un droit au bail pour éviter toute requalification ou nullité
Gérer l’accord du bailleur, notamment dans le cas d’une modification des activités autorisées à la clause destination
Purger les sources de contentieux

Quelles formalités pour la cession de bail commercial ou cession de droit au bail ?

Gouache Avocats rédige des actes de cession de droit au bail, pour sa clientèle d’enseignes et de franchiseurs.

La cession du droit au bail consiste dans la cession isolée d’un élément du fonds de commerce : le bail commercial, auquel est attaché, en France, un droit à renouvellement ou à indemnité d’éviction, qui confère une valeur patrimoniale au droit au bail.

Lorsqu’un exploitant cède son fonds de commerce, l’acheteur reprend nécessairement le bail sans que le propriétaire du local ne puisse s’y opposer. sous réserve des clauses du bail. Par contre, la loi, rappelée le plus souvent dans une clause du bail, interdit au locataire de céder le bail indépendamment du fonds, sauf disposition contraire (très rares en pratique).

La cession de droit au bail n’obéit pas aux mêmes règles que celles de la cession de fonds de commerce. Notamment, elle ne fait pas l’objet d’un formalisme légal et le prix de vente n’a pas forcément à être séquestré.

Pour ces raisons, et lorsque le bailleur le permet, de nombreux cédants souhaitent recourir à cette solution pour transmettre un point de vente. Il convient cependant d’être vigilant sur l’appréciation du risque de requalification de la cession de droit au bail en cession de fonds de commerce. Il convient également de ne pas perdre de vue que le bail commercial permet au preneur de jouir d’un immeuble et qu’à ce titre, le rôle de l’avocat rédacteur est de sécuriser les aspects immobiliers : alignement, dispositions d’urbanisme, diagnostics, conformité de l’immeuble à la réglementation, règlement de copropriété, de manière à assurer à l’enseigne que la situation de l’immeuble ne fera pas obstacle à une jouissance paisible.

Le cabinet Gouache Avocats rédige un nombre important de cessions de droit au bail pour ses clients commerçants, succursalistes ou franchiseurs. Il a développé à ce titre :

un acte complet et sécurisé ;
une procédure de mise en l’état de l’acte comprenant des documents et des étapes normés.

Cette organisation conduit Gouache Avocats à pratiquer des tarifs compétitifs, réellement corrélés au temps moyen passé sur le dossier, qui peuvent nous permettre d’être référencés par des intermédiaires nationaux ou locaux comme par des syndicats ou organismes professionnels pour rédiger les actes des affaires qu’ils traitent.

Gouache Avocats peut vous assister pour tout aspect lié à la cession de vos baux commerciaux.

Distinction entre le pas de porte et le droit au bail

Lorsqu’un commerçant souhaite s’assurer la jouissance d’un local commercial, il peut être amené, suivant les circonstances, à verser :

un pas de porte au propriétaire des murs lors de la conclusion du bail. Il s’agit dans ce cas d’une clause du bail ;
un droit au bail au locataire sortant, en cas de reprise d’un bail existant. Il s’agit cette fois d’une clause du contrat de cession de bail commercial.

Ces deux notions ne doivent donc pas être confondues : elles correspondent à deux situations différentes.

Il est qualifié juridiquement :

soit de supplément de loyer par lequel le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux ;
soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire d’éléments de natures diverses, notamment d’avantages commerciaux sans rapport avec le loyer ;
soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur des locaux : en effet, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une indemnité d’éviction.

Il peut aussi être mixte (supplément de loyer et indemnité).

Le propriétaire et le locataire doivent préciser clairement dans le bail commercial la qualification qu’ils entendent donner au pas de porte. A défaut, les juges recherchent la commune intention des parties. Ils considèrent généralement dans ce cas le pas de porte comme un supplément de loyer. Ce point est important dans la mesure où des conséquences fiscales sont attachées à cette qualification.

En effet, si la pas de porte est qualifié de complément de loyer :

le bailleur traite le montant perçu comme un revenu foncier et doit l’assujettir à la TVA ;
le locataire déduit le montant pas de porte pour le calcul de son résultat fiscal à raison d’une quote-part annuelle calculée de manière linéaire sur la durée du bail commercial.

En revanche, si la pas de porte a une nature indemnitaire :

la bailleur n’est pas imposée au titre de la somme perçue, qui n’est pas assujettie à la TVA l’indemnité étant considérée comme la contrepartie de la dépréciation de la valeur du local ;
le locataire immobilise le pas de porte qui est un actif incorporel non amortissable, et non soumis au droit d’enregistrement lors de son acquisition.

Le créateur reprend le bail commercial conclu entre le précédent occupant et le propriétaire.

Le locataire sortant souhaite monnayer le fait que son loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché. Il cédera par conséquent son bail moyennant le paiement d’une indemnité : le « droit au bail ».

Pour le locataire cédant, la vente du droit au bail est prise en compte pour la détermination du bénéfice imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour le preneur, le droit au bail est soumis aux droits d’enregistrement et il figure à l’actif du bilan en tant qu’immobilisation incorporelle non amortissable.