Acquisition d’un fonds de commerce : étapes juridiques

Plusieurs étapes juridiques essentielles peuvent être distinguées dans une opération de cession de fonds de commerce.

Etape de l’identification de la cible et l’établissement d’une lettre d’intérêt

Une fois sa cible identifiée, l’acquéreur doit se poser les bonnes questions et se rapprocher de conseils, notamment juridiques. Il définit alors son projet et doit formaliser son intérêt auprès du vendeur. À ce stade, il est préférable que l’acquéreur établisse une lettre d’intention exprimant les conditions financières et les conditions essentielles de l’opération de cession ou d’acquisition d’un fonds de commerce souhaitée. Cette phase initiale est cruciale, car elle permet de poser les bases de la transaction et d’éviter toute ambiguïté ultérieure sur les termes de l’accord.

Etape de l’audit juridique

Il est recommandé de confier à un avocat une mission d’audit juridique. Celui-ci a pour rôle d’identifier les risques et les besoins des parties. Il procède à une revue et à une analyse des contrats repris par l’acquéreur, notamment les contrats de travail, et porte une attention particulière au bail commercial.

Dans ce cadre, le vendeur du fonds de commerce doit, au titre de son obligation d’information, permettre au candidat acquéreur et à son avocat d’analyser les différents contrats, licences et agréments attachés au fonds. Cette obligation est fondamentale et engage la responsabilité du vendeur en cas de manquement.

Le vendeur doit également communiquer les diagnostics obligatoires (DPE, diagnostic amiante, ERP), ainsi que les diagnostics relatifs au fonctionnement des installations électriques et de gaz, ou tout diagnostic spécifique selon l’activité cédée.

Par exemple, pour les activités de boulangerie, de restauration ou d’hôtellerie, l’acquéreur doit pouvoir s’assurer de l’état de fonctionnement du matériel indispensable (chambre froide, extraction…). Il est souhaitable d’exiger des rapports techniques sur leur état de fonctionnement, lesquels peuvent être intégrés en conditions suspensives.

De manière générale, l’acquéreur doit obtenir des rapports démontrant que les locaux sont aptes à l’activité cédée.

Par ailleurs, il est recommandé qu’il sollicite des conseils auprès d’experts du chiffre.

Etape de l’établissement d’une promesse et la formalisation des conditions suspensives

En fonction de la complexité du projet, il convient de s’interroger sur la nécessité de conclure un acte préalable au transfert de propriété, c’est-à-dire une promesse de vente ou compromis.

En pratique, il est très rare que les parties concluent directement une cession sans passer par un compromis. La durée de celui-ci permet notamment d’obtenir un financement, de recueillir les autorisations d’urbanisme, de solliciter l’accord de la copropriété, de purger le droit de préemption de la Commune et du bailleur, d’informer les salariés de la cession et d’obtenir les diagnostics prévus comme conditions suspensives.

Ainsi, presque systématiquement, une promesse synallagmatique de cession est établie en prévoyant des conditions suspensives à lever. À ce stade, l’avocat veille à formaliser ces conditions, qui devront être réunies pour que la vente se réalise. Parmi les conditions suspensives figurent notamment :

• La condition de financement : L’octroi d’un prêt nécessite des délais importants. Il est recommandé de prévoir environ quatre mois pour permettre à l’acquéreur de déposer plusieurs demandes et obtenir l’accord formel d’une banque. Cette condition protège l’acquéreur ne disposant pas de la totalité des fonds nécessaires.
• La réalisation de travaux préconisés dans les rapports (bureaux d’étude ou sociétés spécialisées), afin que les travaux nécessaires soient réalisés avant la prise de possession.
• La purge du droit de préemption : La Commune peut bénéficier d’un droit de préemption impliquant l’envoi d’une déclaration d’intention d’aliéner. Elle peut exercer ce droit ou y renoncer expressément. À défaut de réponse dans un délai de deux mois, le silence vaut renonciation. Cette procédure administrative impose une vigilance particulière.
• L’obtention des autorisations administratives : enseigne, travaux, formations nécessaires (notamment pour les débits de boissons), immatriculation d’une société auprès du greffe du tribunal de commerce.
• L’information des salariés, qui constitue une obligation légale incontournable : elle doit intervenir au moins deux mois avant la vente et garantit la protection des droits des salariés dans le cadre du transfert d’entreprise.

Etape de la levée des conditions suspensives

La conclusion d’une promesse de cession peut intervenir rapidement et dépend des diligences des parties. En revanche, les délais nécessaires à la levée des conditions suspensives dépendent souvent de tiers.

Une fois la promesse signée, il convient de lever les conditions dans les délais convenus. Dans ce cadre, l’avocat accompagne activement ce processus et devient un véritable facilitateur de l’opération.

Dans le cas d’un acte préalable, le délai pour acquérir un fonds de commerce est d’environ quatre mois. Ce délai peut sembler long, mais il est indispensable pour accomplir l’ensemble des formalités et lever les conditions suspensives dans de bonnes conditions.

La vente définitive dépend donc de la réalisation de ces différentes conditions. Lorsqu’elles sont toutes levées, l’acte définitif de cession peut intervenir.

Etape de l’acte définitif de cession et la réitération de la vente

Une fois les conditions suspensives levées, l’acte de vente, dit « réitératif », organisant le transfert de propriété et le paiement du prix, peut être régularisé. Le rédacteur, souvent avocat, établit l’acte définitif et s’assure du paiement du prix.

Du point de vue de l’acquéreur, la cession est réalisée à la date du transfert de propriété et de la mise en possession du fonds. À l’inverse, comme indiqué ci-après, le vendeur ne perçoit pas immédiatement le prix de cession.

L’acquéreur bénéficie de plusieurs garanties légales pesant sur le vendeur :

• La délivrance et la jouissance paisible du fonds, en ses éléments corporels et incorporels. Le fonds cédé doit correspondre aux caractéristiques convenues dans l’acte.
• La garantie des vices cachés, résultant de l’article 1641 du Code civil.
• La garantie de l’exactitude des énonciations figurant dans l’acte, prévue à l’article L.141-3 du Code de commerce. Ces garanties protègent l’acquéreur contre les défauts cachés du fonds ou les inexactitudes dans les déclarations du vendeur.

Etape de l’accomplissement des formalités post-cession

Après la signature de l’acte, un enregistrement et des publicités obligatoires doivent intervenir. Ces formalités sont impératives et conditionnent la validité de la cession à l’égard des tiers.

Etape du séquestre du prix de cession et de règlement des oppositions

L’avocat se voit généralement confier la mission de séquestre. Il recueille et règle les oppositions avant de verser le prix au cédant. Cette mission protège tant l’acquéreur que le vendeur contre les réclamations éventuelles des créanciers, qui disposent d’un délai légal pour faire valoir leurs droits.

En effet, les créanciers du Vendeur peuvent former opposition au paiement du prix au domicile élu par l’acquéreur, dans les 10 jours après la dernière en date des publicités légales, à savoir :

• la publication dans un journal d’annonce légale (après avoir procédé à l’enregistrement auprès de l’administration fiscale),
• la publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales.

Par ailleurs, l’acquéreur est responsable solidairement avec le vendeur du paiement de la taxe d’apprentissage, de l’impôt sur le revenu (IR) ou de l’impôt sur les sociétés (IS) afférents aux bénéfices réalisés par le vendeur jusqu’à la cession. Le délai de solidarité est en principe de 90 jours mais, peut être ramené à 30 jours si trois conditions cumulatives sont remplies, à savoir :

• si l’administration fiscale est avisée de la cession de fonds de commerce par le dépôt de la déclaration de cession dans le délai légal de 45 jours,
• si le vendeur a déposé sa déclaration de résultats, qu’il relève du régime réel ou micro, dans le délai légal de 60 jours,
• si le vendeur respecte, au dernier jour du mois qui précède la vente ou la cession du fonds, ses obligations déclaratives et de paiement en matière fiscale.

Dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, les maîtres mots doivent être sécurité et efficacité. Le temps nécessaire pour parvenir au transfert de propriété varie selon de nombreux facteurs, propres aux parties ou extérieurs. L’accompagnement par un avocat spécialisé demeure le meilleur gage de réussite de cette opération stratégique et patrimoniale majeure.