Le preneur d’un bail dérogatoire résilié peut se prévaloir de la propriété commerciale

Dès lors que le locataire demeure dans les lieux et est laissé en possession au-delà du terme du bail dérogatoire (communément dénommé bail précaire), un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux prend naissance. 

Décision commentée : 

Un bailleur consent un bail commercial sur des locaux à usage d’hôtel et, l’année suivante, au même locataire un bail dérogatoire au statut, pour une durée de 23 mois, sur un local situé à gauche en entrant dans l’hôtel. Avant l’expiration de cette durée, l’administrateur judiciaire du locataire informe le bailleur qu’il n’entend pas poursuivre l’exécution du bail dérogatoire.

Dans le cadre de la procédure en fixation du loyer du bail commercial renouvelé, le bailleur demande l’exclusion du local situé au rez-de-chaussée de l’assiette du bail commercial, la résiliation du bail dérogatoire, la fixation de l’indemnité d’occupation et l’expulsion de ce local.

Selon la Cour d’appel, le bail dérogatoire a, nonobstant les stipulations contractuelles contraires, bénéficié des dispositions d’ordre public de l’article 3-2 du décret du 30 septembre 1953 mais le locataire ne peut se prévaloir de la propriété commerciale, le bail dérogatoire ayant été résilié à la demande de l’administrateur judiciaire.

Cette analyse est censurée par la Haute juridiction qui considère qu’un nouveau bail soumis au statut est né dès lors que le locataire est resté dans le local et a été laissé en possession au-delà du terme du bail dérogatoire. La Cour d’appel a donc violé les dispositions précitées.

Remarques :

Abrogé par l’Ordonnance n° 2000-912 du 18 septembre 2000, l’article 3-2 du décret du 30 septembre 1953 a été codifié sous l’article L 145-5 du code de commerce, lequel a été modifié par la loi Pinel du 18 juin 2014. 

Désormais, la durée du bail dérogatoire, qui était de deux ans, est de trois ans. A l’expiration de la durée du bail dérogatoire (au maximum trois ans), au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le Preneur qui reste où est laissé en possession bénéficie d’un nouveau bail soumis au statut.

Peu importe donc que le bail dérogatoire ait été résilié avant l’expiration de sa durée.

Peu importe également la clause expresse du bail dérogatoire prévoyant que le preneur sera sans droit ni titre à l’expiration du bail dérogatoire ou ne pourra pas se maintenir. 

Si le bailleur veut priver le preneur d’un nouveau bail soumis au statut, il doit prendre les dispositions nécessaires pour obtenir le départ du locataire, par exemple en le sommant de délaisser les lieux loués (voir Cass. Civ. 3ème 13 janv. 2015 n°13-23736).

Le preneur d’un bail dérogatoire, qui souhaite bénéficier d’un nouveau bail soumis au statut, a donc intérêt à ne pas se manifester auprès de son bailleur puisque son simple maintien dans les lieux, non contesté par le bailleur, entraînera la formation d’un tel bail.

Cour de cassation – Chambre civile 3 – Audience publique du jeudi 31 mai 2018 
N° de pourvoi : 17-16944 / Non publié au bulletin