Déchéance du droit à renouvellement en raison de la nullité de la location gérance.

Est valable le congé délivré par le bailleur avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour absence d’exploitation du fonds de commerce mis en gérance par le preneur pendant deux années au moins. Le contrat de location gérance atteint par la nullité absolue entraîne la déchéance du droit à renouvellement.

Un preneur exploitant un fonds de commerce consent un contrat de location gérance. 

Le bailleur lui délivre deux congés avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction au motif qu’il a donné son fonds de commerce en location gérance sans l’avoir préalablement exploité pendant deux années au moins. 

Les deux congés sont contestés par le preneur. 

La cour d’appel considère que :

• le preneur, en ne respectant pas le délai de deux années prévu à l’article L 144-3 du Code de commerce, a commis une faute, dans ses rapports contractuels avec le locataire-gérant, susceptible d’entraîner la nullité du contrat de location gérance, 
• mais que cette faute ne constitue pas un motif grave et légitime au sens de l’article L 145-17 du Code de commerce, le bailleur ne rapportant pas la preuve de son préjudice sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code civil. 

Son arrêt est cassé par la Cour de cassation qui juge que la sanction d’un contrat de location gérance conclu en violation des conditions de l’article L 144-3 du Code de commerce est la nullité absolue, laquelle entraîne la déchéance du droit à renouvellement prévu à l’article L 144-10 du Code de commerce.

Lesdits articles sont ainsi rédigés : 

•  Article L 144-3 du Code de commerce : 

« Les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l’établissement artisanal mis en gérance ». 

•  Article L 144-10 du Code de commerce :

« Tout contrat de location-gérance ou toute autre convention comportant des clauses analogues, consenti par le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ne remplissant pas les conditions prévues aux articles ci-dessus, est nul. Toutefois, les contractants ne peuvent invoquer cette nullité à l’encontre des tiers.
La nullité prévue à l’alinéa précédent entraîne à l’égard des contractants la déchéance des droits qu’ils pourraient éventuellement tenir des dispositions du chapitre V du présent titre réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. »

En soulignant que la sanction du non-respect des conditions prévues pour consentir une location gérance est la nullité absolue, la Cour de cassation affirme le caractère d’ordre public économique de son régime.

Ainsi, le législateur exige une exploitation d’au moins deux ans pour limiter les opérations spéculatives.

Il a déjà été jugé que la nullité de la location gérance peut être invoquée par le bailleur (CA Chambéry, 30 mai 1983 : Gaz. Pal. 1983, 2, somm. p. 422) et entraîne la déchéance du droit au renouvellement, quand bien même la nullité aurait cessé au moment du renouvellement (Cass. com., 30 juin 1992 : Bull. civ. 1992, IV, n° 256 ; Légifrance n° de pourvoi : 90-15912 ; CA Paris, 9 novembre 2001 n° 99-22350, 16e ch. B).

Le bailleur qui invoque la nullité de la location gérance ne se prévaut pas d’un motif grave et légitime au sens de l’article L 145-17 du Code de commerce. 

Il se prévaut d’un moyen entraînant une sanction automatique : la déchéance du droit à renouvellement.

En conséquence, la décision commentée doit inciter les preneurs, tentés par la conclusion d’un contrat de location gérance, à la plus grande prudence.

Le non-respect des conditions requises pour conclure un tel contrat les priverait automatiquement de leur droit au renouvellement ainsi que de leur droit à une indemnité d’éviction.

Arrêt n°284 du 22 mars 2018 – Cour de cassation – Troisième chambre civile – Pourvoi G 17-15.830
F-P+B