Demande de renouvellement : tout vient à point qui sait attendre !

Optimiser le coût d’une boutique, d’un bureau ou d’un entrepôt, c’est gérer avec rigueur les échéances financières de son bail commercial, et donc anticiper son renouvellement, surtout lorsqu’une économie de loyer est envisageable, la valeur locative étant baissière. Faut-il pour autant se précipiter ?     

Un arrêt rendu par la cour d’appel de Douai le 21 mars 2024 est l’occasion de faire le point sur les bonnes pratiques à adopter par les locataires d’un bail commercial lors du renouvellement. 

Les éléments de fait étaient les suivants : 

Un bail commercial est consenti sous la forme authentique. Le locataire est autorisé à exercer l’activité de café-brasserie. 

Le bailleur fait délivrer un congé au locataire avec offre de renouvellement de bail. 

Aucun accord n’ayant pu intervenir entre les parties, la question de la fixation du loyer du bail renouvelé est portée devant le juge des loyers commerciaux. 

Ce dernier rend sa décision sur la base du rapport de l’expert judiciaire préalablement désigné. 

Le locataire interjette appel et sollicite que le bail commercial soit renouvelé à une date antérieure à celle qui avait été évoquée en première instance. 

Pour la première fois, le locataire verse aux débats une demande de renouvellement faisant mention des dispositions de l’article L. 145-10 alinéa 4 du code de commerce, à savoir : 

« Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. 

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »  

Se pose alors la question de la recevabilité de cette demande de renouvellement notifié préalablement au congé avec offre de renouvellement du bailleur. 
 

La demande de renouvellement notifiée avant le congé du bailleur est-elle recevable ? 

Selon le locataire, sa demande de renouvellement a eu pour effet de renouveler le bail et le bail expiré n’a jamais atteint une durée de douze années. 

Ainsi, le bailleur serait prescrit en sa demande de nullité de la demande de renouvellement en vertu de l’article L. 145-60 du code de commerce et ne pourrait pas solliciter le renouvellement du bail à compter de la prise d’effet de son congé. 

Le bailleur qui n’a pas le souvenir de la demande de renouvellement observe que le locataire lui-même ne s’en est jamais prévalu à la suite du congé avec offre de renouvellement et qu’il a même accepté le principe du renouvellement à la date d’effet dudit congé. 

La cour rappelle les dispositions de l’article L 145-10 du code de commerce et en déduit que l’offre de renouvellement formulée plus de six mois avant la date d’expiration du bail, donc de façon prématurée, ne produit aucun effet. 

Elle ajoute que le bailleur n’est nullement prescrit en sa demande de fixation du prix du bail commercial dès lors qu’il n’a jamais accepté l’offre de renouvellement. 

Quelle échéance pour la demande de renouvellement du locataire ?   

 Cette décision, qui n’est pas surprenante, s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence ancienne et constante. 

La Cour de cassation a jugé que la demande de renouvellement formée plus de 6 mois avant l’échéance du bail ne produit aucun effet et ne peut pas faire courir le délai de 3 mois imparti au bailleur pour répondre ( Cass. 3e civ., 11 févr. 1987, n° 85-16.162). 

Toute demande effectuée plus de six mois avant l’échéance est considérée comme nulle et ne produit aucun effet juridique 

Sachez néanmoins que le locataire est en mesure de rectifier le tir en réitérant sa demande dans le délai de six mois qui précède le terme du bail commercial. 

Le locataire n’aura cependant pas besoin de réitérer sa demande si le bailleur a répondu favorablement à sa demande prématurée. 

Il est considéré dans un tel cas que l’irrégularité affectant la demande de renouvellement est purgée par le bailleur. ( Cass. 3e civ., 16 oct. 2021, n°11-30.526). 

En répondant à la demande de renouvellement, le bailleur choisit de valider la démarche du locataire. 

Pour résumé, si le locataire doit bien sûr préparer le terrain pour délivrer sa demande de renouvellement, notamment en utilisant les outils Gouache avocats pour sonder la valeur locative, et ne pas passer à côté de l’opportunité de faire baisser significativement son loyer, il ne doit pas pour autant se précipiter. 

CA Douai, 2è Ch, 21 mars 2024, n°22/02957