Indemnisation en fin de bail : Accession et restitution des locaux

Lors de la rédaction du bail et de la restitution des locaux, comment anticiper les difficultés relatives à l’état des locaux loués, notamment au regard des clauses d’accession et de remise en état stipulées dans le bail commercial ?

De nombreuses questions se posent lors de la restitution des locaux au terme du bail commercial (sort des travaux réalisés par le locataire, état de restitution du local commercial, indemnisation du bailleur, etc.).

En premier lieu, il convient de se référer aux stipulations du bail commercial.

Ce bail organise de manière générale, les modalités de restitution des locaux. 

C’est dire qu’il convient d’être particulièrement attentif lors de la négociation du bail commercial et de vérifier les clauses proposées par les bailleurs.

Les formules employées peuvent être différentes : restitution en l’état d’usage, restitution en bon état, ou encore restitution en parfait état.

Rappelons que le code civil prévoit en son article 1731, que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Fort heureusement, la loi Pinel, notamment ses dispositions codifiées à l’article L. 145-40-1 du code de commerce, sont venues poser l’obligation d’établir un état des lieux lors de la conclusion d’un bail commercial :

« Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil ».

Il faut également rappeler que si le locataire doit répondre des dégradations des lieux pendant la durée du bail, la jurisprudence rappelle qu’il convient de prendre en considération l’ancienneté des aménagements et des installations mais également le défaut d’entretien qui incomberait au bailleur aux termes de certaines clauses du bail.

Ainsi les différentes juridictions appliquent des abattements sur le coût nécessaire des travaux de remise en état.

Pour illustration, un locataire a pu bénéficier d’un abattement de 20 % pour vétusté en raison d’une occupation de neuf ans (CA Bordeaux, 19 oct. 1995, Juris-Data n° 047836)
La cour d’appel d’Agen a pu procéder à un abattement de 30 % au regard de huit années de location (CA Agen, 1re ch., 6 sept. 1995, Juris-Data n° 045153).

Il s’agit d’une appréciation souveraine des juges du fond, au cas par cas.

Notons en revanche qu’un courant jurisprudentiel considère que l’indemnisation du bailleur, à raison des dégradations affectant l’immeuble loué qui sont la conséquence de l’inexécution par le preneur de ses obligations, n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses (Cass. 3ème civ., 15 nov. 2018, n° 17-22.130 ; Cass. 3ème civ., 3 avr. 2001, n° 99-13.668).

Enfin, les clauses du bail relatives à l’accession des améliorations, embellissements, travaux, réalisés par le preneur, sont également importantes, puisqu’elles peuvent parfois prévoir que le bailleur se réserve la possibilité d’une remise en état initial lors du départ du locataire.

Dès lors une telle clause est applicable et le preneur devra procéder à la remise en état des lieux.

Cela étant, ces clauses permettront au locataire de pratiquer un abattement sur la valeur locative, qui peut être proportionnel au montant des travaux réalisés par le preneur, ou même forfaitaire (Cass. 3ème civ., 18 juin 2013, n° 12-22226).

Elles peuvent également empêcher un déplafonnement du loyer au regard de la modification notable des caractéristiques des locaux considérés (Cass. 3ème civ., 14 juin 2018, n° 17-14599 ; Cass. 3ème civ., 17 novembre 2021, n° 20-16802).

En effet, la Haute juridiction considère que le renouvellement du bail est incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif et qu’il convient d’apprécier les locaux lors du renouvellement, sans prendre en compte les travaux réalisés par le locataire commercial.

En définitive, la négociation de ces clauses d’accession et de remise en état des locaux revêtent une particulière importance qu’il convient de maîtriser afin de prévenir un contentieux locatif.