Droit à l’indemnité d’éviction : le double piège de la prescription

En cas de refus de renouvellement du bail commercial, le preneur souhaitera percevoir une indemnité d’éviction. Hormis les conditions objectives que le preneur doit remplir à cette fin, il ne doit pas se faire piéger par la prescription.

A l’approche du terme du bail commercial, le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail.

Pour ce faire il devra délivra un congé avec refus de renouvellement au moins six mois à l’avance.

Ce congé, comportant refus de renouvellement, devra être motivé.

Soit le bailleur proposera une indemnité d’éviction, ce qui sera une motivation suffisante, soit il devra justifier dans son congé, d’un motif grave et légitime pour évincer le preneur sans bourse déliée.

Ce refus de renouvellement peut en outre faire suite à une demande de renouvellement du preneur. 

Il s’agit alors d’un acte intitulé réponse à demande de renouvellement, comportant refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, ou comportant double refus, à savoir refus de renouvellement et refus d’offrir une indemnité d’éviction.

Dans ce dernier cas, le preneur qui entend percevoir une indemnité d’éviction, devra contester ledit congé.

Le délai pour percevoir l’indemnité à la suite d’un congé comportant offre d’indemnité d’éviction, et celui pour contester le congé sans offre de l’indemnité, sont respectivement fixés aux derniers alinéas des articles L. 145-9 et L. 145-10 du code de commerce, qui prévoient :

« Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».

Dès lors, si le bailleur refuse le renouvellement du bail par un congé délivré le 16 août 2024, qui mettra ainsi un terme au bail le 31 mars 2025, le preneur pourra saisir le tribunal avant le 31 mars 2027.

« L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement ».

Pour illustration, si le preneur demande le renouvellement de son bail le 16 novembre 2024, pour le 1er avril 2025, et que le bailleur refuse le renouvellement par acte extrajudiciaire du 3 décembre 2024, le preneur devra saisir le tribunal, non pas avant le 31 mars 2027, mais avant le 3 décembre 2026 !

Il est trompeur de penser que la prescription court en tout état de cause, à compter du terme du bail !

La Cour de cassation considère que le dernier alinéa de l’article L. 145-10 du code de commerce est d’interprétation stricte :

« La cour d’appel a retenu, à bon droit, que, selon l’article L. 145-10 du code de commerce, le point de départ du délai de la prescription biennale de l’action en paiement d’une indemnité d’éviction est la date à laquelle le bailleur signifie son refus de renouvellement » (Cass 3ème civ., 3 novembre 2021, n° 20-18.351).

Cette position est certes discutable puisqu’elle « raccourci » le délai du preneur pour agir.

La bailleresse refuse le renouvellement en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction en 2017.

La bailleresse a alors saisi le juge des référés qui a désigné un expert pour la fixation des indemnités d’éviction et d’occupation. 

La locataire ne s’est pas jointe à la demande d’expertise de la bailleresse mais a simplement émis ses « protestations et réserves ».

En effet, la jurisprudence considère qu’il résulte des articles 2241 et 2242 du code civil que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription jusqu’à l’extinction de l’instance qu’au profit de son auteur.

Elle ajoute que lorsque le juge de référés accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, l’interruption de la prescription lors de l’instance résultant de l’article 2241 et sa suspension résultant de l’article 2239, ne jouent qu’au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé

La cour d’appel de Paris a d’ailleurs récemment rendu une décision particulièrement motivée en ce sens.

En définitive, attention à la prescription, et même aux prescriptions !

(CA Paris, 30 mai 2024, n° 23/11321)