Pharmacie – loyer - preuve et médiation

Les procédures en fixation de loyer sont parfois longues, les parties ne rapportant pas toujours la preuve de leurs prétentions. C’est pourquoi un expert judiciaire est désigné. A présent, le tribunal peut allonger cette procédure en enjoignant les parties de rencontrer un médiateur. 

En matière de résolution amiable des conflits, l’injonction de rencontrer un médiateur avait été mise en place au cours de l’année 2019. 

Afin de la rendre plus pertinente, le nouvel 127-1 du code de procédure est rédigé de la manière suivante : 

« A défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire. 

Le juge peut, pour l’application des dispositions du précédent alinéa, donner délégation de signature à un attaché de justice mentionné à l’article L. 123-4 du code de l’organisation judiciaire en matière civile, commerciale, sociale ou rurale ». 

Ces dispositions sont récemment entrées en vigueur, soit le 1er novembre 2024. 

C’est dire qu’à compter de cette date, cette mesure d’administration judiciaire peut être appliquée à la guise du juge des loyers, lui permettant notamment, plutôt que d’avoir à trancher un litige, à tenter, par le biais d’un médiateur, que les parties s’accordent. 

On peut relever que dans deux décisions concernant des pharmacies, le juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris a fait usage de cette nouvelle disposition contenue dans le code de procédure civile (TJ Paris, baux. com., 12 février 2025, n° 23/10891 et TJ Paris, baux. com., 28 janvier 2025, n° 24/07668). 

La motivation du juge des loyers a été la suivante : 

« En l’espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l’expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l’aide d’un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel. 

Dès lors, afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une mesure de médiation, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur. 

En conséquence, il convient d’enjoindre à la PHARMACIE et à Madame X de rencontrer Madame Y en qualité de médiatrice, laquelle pourra, avec l’accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d’une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision ». 

Cette intention est louable, et semble adaptée pour les contentieux relatifs à des fixations de loyer. 

Bien évidemment, les parties ou l’une des parties peuvent refuser de consentir à cette médiation. 

Il convient par ailleurs, concernant les dispositions relatives à la fixation de loyer, de relever le caractère particulièrement pédagogique de cette décision. 

Le juge des loyers parisien n’a pas manqué de viser la jurisprudence de la Haute juridiction en la matière, en faisant le rappel suivant : 

« Il y a lieu de rappeler : que d’une part, le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative , si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement, soit à la valeur locative lorsque celle-ci est supérieure au montant du plafond en présence d’un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d’office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433) ; et que d’autre part, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l’insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317) ». 

Les locataires retiendront qu’il convient de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, notamment si cette valeur locative est inférieure au dernier loyer en vigueur ! 

Lorsque les positions respectives des bailleurs et locataires ne sont pas trop éloignées, il convient d’espérer que le médiateur arrivera à les accorder.