Jeu de la clause résolutoire et résiliation judiciaire
Le commandement de payer, visant la clause résolutoire, doit préciser la date à compter de laquelle la résiliation doit intervenir. La résiliation judiciaire doit être justifiée par un manquement suffisamment grave.
Le commandement de payer, visant la clause résolutoire, doit préciser la date à compter de laquelle la résiliation doit intervenir. La résiliation judiciaire doit être justifiée par un manquement suffisamment grave.
Un bail commercial est conclu dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.
Deux commandements de payer des charges, visant la clause résolutoire, sont délivrés par le bailleur à la société locataire.
Le bailleur assigne la société locataire en constatation de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, en prononcé de la résiliation du bail commercial. Le bailleur sollicite également le paiement d’un arriéré et d’une indemnité d’occupation.
Devant la Cour d’appel, un premier moyen est invoqué par le bailleur.
Il fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et de faire courir l’indemnité d’occupation à compter de l’arrêt.
Selon le bailleur, la clause résolutoire, insérée dans le bail commercial, prévoyant la résiliation de plein droit, produit effet un mois après un commandement de payer demeure infructueux.
En conséquence, selon le bailleur, la Cour d’appel a violé les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce en refusant de constater le jeu de la clause résolutoire au motif que le bailleur ne précisait pas la date à compter de laquelle la résiliation devait intervenir en vertu de la clause résolutoire prévue au bail.
La haute juridiction relève que la cour d’appel a constaté que le bailleur se prévalait de la délivrance de deux commandements de payer visant la clause résolutoire au soutien de sa demande de constat de la résiliation du bail, sans préciser à compter de quelle date cette résiliation devait intervenir.
Selon la haute juridiction, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que cette demande devait être rejetée, un bail déjà résilié ne pouvant pas à nouveau être résilié.
Devant la Cour d’appel, un autre moyen était soulevé par le preneur.
Il fait grief à l’arrêt de prononcer la résiliation judiciaire du bail et de le condamner à payer une certaine somme au titre de l’arriéré de loyers et charges, ainsi que de fixer une indemnité d’occupation à compter de l’arrêt et jusqu’à libération des locaux.
Or, selon le preneur, la Cour d’appel a prononcé la résiliation du bail en se bornant à relever un non-paiement de loyers et charges sans se prononcer sur la gravité de ce manquement, ceci alors que les charges réclamées étaient contestables et contestées.
En conséquence, selon le preneur, la Cour d’appel a violé l’article 1184 du code civil, en sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.
La haute juridiction accueille ce moyen.
Elle rappelle que ledit article 1184 sous-entend la résolution, laquelle doit être demandée en justice.
Elle observe que l’arrêt de la cour d’appel retient que la locataire est redevable d’une certaine somme au titre des loyers et charges, sans rechercher si le non-paiement du loyer et des charges était un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail commercial.
En conséquence, l’arrêt est cassé en ce qu’il condamne la locataire a payé des sommes au titre de l’arriéré des loyers et charges.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 Février 2025 n°23-17.898
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Immobilier commercial
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Vous venez de recevoir un commandement d’exécuter visant la clause résolutoire expresse du bail, ou une assignation de votre bailleur pour faire résilier le bail en justice.
Il va falloir réagir vite et de manière appropriée.
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