L’obligation de souscrire une nouvelle assurance constitue-t-elle un motif de déplafonnement ?

Si le bailleur est tenu de souscrire une assurance responsabilité civile, cette obligation constitue une modification notable et un motif de déplafonnement du loyer. Le fait que le bailleur ait déjà souscrit une telle assurance, avant que celle-ci devienne obligatoire, ne lui retire pas son caractère notable permettant d’échapper au déplafonnement.  

Un locataire a pris à bail des locaux commerciaux situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.  

Par actes extrajudiciaires des 9 et 10 décembre 2015, il a sollicité le renouvellement du bail, celui-ci expirant le 30 décembre 2015.  

Le bailleur a accepté le principe du renouvellement mais a sollicité l’application d’un loyer déplafonné, que le locataire a refusé.  

Après notification d’un mémoire préalable, le bailleur a assigné le locataire afin de faire fixer le loyer de renouvellement. 

La cour d’appel a accepté le déplafonnement du loyer en retenant, au titre des modifications notables, l’évolution des primes de l’assurance de responsabilité civile propriétaire non occupant, obligatoire depuis 2014.  

En l’espèce, le bailleur avait volontairement souscrit cette assurance avant qu’elle ne devienne obligatoire et ses primes étaient passées de 644 € en 2007 à 1.046,90 € en 2015, soit une augmentation de 62,56 %.  

Le locataire a formé un pourvoi en cassation, au motif que la prime d’assurance était déjà payée par son bailleur avant même que la loi n°2014-266 du 24 mars 2014 dite loi ALUR ne rende obligatoire la souscription d’une telle assurance, pour les propriétaires non occupants d’immeubles soumis au statut de la copropriété. 

Selon le demandeur au pourvoi, l’augmentation des primes liées à cette assurance ne résultant pas d’une obligation légale, mais des relations entre le bailleur et son assureur, la cour d’appel n’aurait pas dû en tenir compte pour apprécier les motifs de déplafonnement et fixer le montant du loyer de renouvellement.  

La cour de cassation rejette cette argumentation et valide ainsi le déplafonnement opéré par les juges du fond.  

Elle rappelle dans un premier temps que lors du renouvellement, le nouveau loyer ne peut pas, en principe, dépasser le loyer plafond, sauf modification notable des éléments listés à l’article L.145-33 du code de commerce.  

Parmi ces éléments, figurent les obligations respectives des parties, que la cour de cassation définit dans le présent arrêt comme celles qui découlent de la loi et génèrent des charges pour l’une des parties depuis la dernière fixation du prix, reprenant ainsi les termes de l’article R.145-8 du code de commerce.  

La modification de ces charges, si elle est notable, peut justifier le déplafonnement du loyer.  

La cour de cassation précise ensuite que la création, au cours du bail expiré, d’une obligation nouvelle mise à la charge du bailleur par le législateur, rentre dans la catégorie de charges à prendre en compte pour la fixation du loyer de renouvellement, si son évolution entraine une modification notable. 

Plus particulièrement, s’agissant de l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile pour le bailleur d’un bien situé dans une copropriété, la cour de cassation procède à une double vérification : l’origine légale de celle-ci et le caractère notable de sa modification.  

En l’espèce, elle constate qu’il s’agit bien d’une obligation légale qui pèse sur le bailleur non occupant, car cette obligation d’assurance a été créée par l’article 58 de la loi ALUR, du 24 mars 2014.  

Elle constate ensuite que les juges du fond ont bien caractérisé une modification notable de cette charge, car le bailleur a vu ses revenus locatifs baisser de manière significative, du fait de l’augmentation des charges obligatoires.  

Surtout, la Cour de cassation retient comme indifférent le fait que cette assurance ait été souscrite par le bailleur avant 2014, c’est-à-dire avant qu’elle ne devienne obligatoire.  

Le raisonnement des juges du fond est ainsi confirmé et le pourvoi rejeté.  

En refusant de tenir compte de la souscription de l’assurance par le bailleur avant que celle-ci ne devienne une obligation imposée par la loi, la Cour de cassation semble vouloir insister sur la nécessité de se placer à la date d’effet de la demande de renouvellement, pour apprécier les conditions d’une modification notable au sens de l’article L 145-34 du code de commerce. 

Seuls les éléments existants à la date d’effet du renouvellement sont pris en considération. 

Peu importe que le bailleur ait souscrit une assurance responsabilité civile en sa qualité de propriétaire non occupant avant que celle-ci ne devienne obligatoire. 

Cette position est cohérente avec la jurisprudence constante de la Cour de cassation, selon laquelle la valeur locative doit être appréciée à la date d’effet de la demande de renouvellement.  

De même que le locataire peut solliciter l’application de correctifs ou abattements au titre de la valeur locative, compte tenu des charges exorbitantes du droit commun qui pèsent sur lui (cf. article R.145-8 du code de commerce), le bailleur est susceptible de solliciter le déplafonnement du loyer sous réserve que les charges légales qui pèsent sur lui aient subi des modifications notables.