L'agent commercial immobilier

Vous êtes agent immobilier, indépendant ou membre d’un réseau national, et vous recourrez aux services d’agents commerciaux immobilier. 

Ce statut est complexe et vos contrats d’agent commerciaux immobiliers doivent être rédigés avec soin, comme la gestion de la relation avec l’agent doit être conduite pour éviter les risques, notamment de requalification en contrat d’agence. 

En fin de contrat, ces collaborateurs étant des agents commerciaux, ils ont droit à une indemnité de clientèle, sauf faute grave ou démission. Le droit à cette indemnité est source de fréquents litiges. 

Au stade de la rédaction du contrat d’agent commercial immobilier 

1/ Nous serons les garants du respect de la loi Hoguet qui règlemente certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce : elle prévoit que les mandataires non-salariés des agences immobilières relèvent du statut d’agent commercial. 

Si ces agents commerciaux immobilier sont soumis du droit commun des agents commerciaux, dont le statut est défini aux articles L. 134-1 à L. 134-17 du Code de commerce, la loi Hoguet créé des obligations spécifiques à la charge des agents commerciaux des agences immobilières. 

Lors de la rédaction de votre contrat d’agent immobilier commercial, nous nous assurerons que vos agents, pour respecter la loi HOGUET : 

• ne pourront exercer qu’en nom propre, 

• ne sont pas autorisés, contrairement à leur mandant, à : 

-établir les compromis, les promesses de vente ou les baux, 

-rédiger des actes sous seing privé, 

-percevoir des règlements de la clientèle, 

-donner des consultations juridiques, 

• s’engagent à détenir en permanence une attestation préfectorale les habilitant à négocier et à faire de la transaction immobilière (cette carte de délégataire est demandée pour eux à la CCI par leur mandant et consiste pratiquement dans un duplicata au nom de l’Agent commercial de la carte de transaction immobilière de l’agence immobilière mandante), 

• justifient à tout moment d’une assurance Responsabilité Civile Professionnelle – RCP (décret du 29 juin 2015 pris en application de la loi ALLUR) 

• justifient de la compétence professionnelle requise, 

• satisfont à leur obligation légale de formation professionnelle continue. 

2/ Nous serons les garants de la maîtrise du risque, lors de la rédaction du contrat d’agent commercial immobilier, de requalification de la relation en contrat de travail. 

Les agents commerciaux immobiliers sont en effet des professionnels indépendants. Mais s’ils sont soumis à un lien subordination vis-à-vis de leurs mandants, ils peuvent demander à être requalifiés en salariés. 

Notre rédaction veillera à rappeler les critères de cette indépendance : liberté d’organisation de leur journée, de travail, ce qui implique une liberté de gestion d’agenda, une liberté d’accès aux locaux, une absence d’obligation de tenue de permanences, etc. 

3/ Pour autant, le contrat devra permettre de lui faire respecter les propres engagements que l’agent immobilier prend vis-à-vis de ses mandants, vendeurs ou acheteurs et refléter sa politique commerciale et de rémunération. 

Pour ce faire, nous échangeons autour d’un questionnaire pour discuter avec vous de tout ce qui doit être organisé dans la relation avec l’agent commercial immobilier : obligation de respecter vos mandats type, votre barème d’honoraires, règles de commissionnement (taux, assiette, paiement), des exclusivités (non-concurrence), etc. Pour chaque question, nous vous expliquons les alternatives possibles, leurs avantages et leurs inconvénients, pour vous aider à faire les bons choix. 

Au stade du contentieux avec l’agent commercial immobilier 

La plupart des différends concerne : 

• le non- paiement des commissions car le mandant conteste souvent le droit à commission de l’agent commercial immobilier qui soit n’a pas cosigné les mandats qu’il a obtenus et qui sont conclus entre l’agence immobilière et son mandant, soit n’a pas fait signer de bons de visites aux locataires ou aux acheteurs (ou ne mentionnant pas _ou pas suffisamment) leurs coordonnées), 

• le droit à l’indemnité de clientèle en fin de contrat : dans son principe, l’agent estimant ne pas avoir démissionné ou n’avoir pas commis de faute grave le privant d’indemnité, ou le montant de cette indemnité faisant l’objet d’un désaccord, 

• la requalification du contrat d’agent commercial immobilier en contrat de travail, lorsque l’agent commercial, qui y a financièrement intérêt, estime avoir été soumis à un lien de subordination vis-à-vis de l’agent immobilier. 

Notre cabinet d’avocat qui pratique le droit de l’agent commercial, a développé au contact de ses clients, réseaux nationaux d’agents immobiliers ou agents indépendants, une expertise importante en droit de l’agent commercial en immobilier.