Le bail commercial est-il poursuivi en cas de procédure collective ?

L’ouverture d’une procédure collective, qu’il s’agisse d’une sauvegarde, d’un redressement et même d’une liquidation, n’emporte pas de plein droit résiliation du bail. 

La poursuite des baux commerciaux est organisée par les dispositions générales du droit des procédures collectives applicables aux contrats en cours, et celles plus spécifiques relatives aux « baux des immeubles utilisées pour l’activité de l’entreprise ». 

En matière de procédures collectives, le principe général de la poursuite des contrats en cours est posé par l’article L622-13 I. alinéa 1 du Code de commerce, dont les dispositions s’appliquent à la sauvegarde et au redressement judiciaire. Il s’agit d’un principe d’ordre public ne pouvant être contourné par des stipulations particulières du bail commercial. Une clause, insérée dans le bail commercial, qui prévoirait une résiliation de plein droit du bail, serait donc inefficace. 

Ainsi, « Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde. » Ces dispositions sont transposables au redressement judiciaire en application de l’article L631-14 du Code de commerce. En ce qui concerne la liquidation judiciaire, ce principe est repris à l’article L.641-11-1 du Code de commerce. 

Cette poursuite des baux commerciaux en cours à pour pilier l’obligation faite au cocontractant de continuer à exécuter ses obligations malgré des manquements antérieurs à jugement d’ouverture. L’article L622-13 I. alinéa 1 dispose ainsi que « Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture. Le défaut d’exécution de ces engagements n’ouvre droit au profit des créanciers qu’à déclaration au passif ». 

Le débiteur, si un administrateur n’est pas désigné, l’administrateur ou le liquidateur peut seul exiger la poursuite du bail commercial ; mais, dans ce cas, il doit exécuter son obligation de payer les loyers à échéance. 

Cette faculté est prévue par l’article L622-13 II du Code de commerce qui dispose que l‘administrateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur. 

Ces dispositions qui visent à permettre à l’entreprise de poursuivre les contrats utiles à la sauvegarde ou au redressement s’appliquent aux baux commerciaux.  

Plus spécifique aux baux commerciaux, l’article L622-14 du Code de commerce, tel que modifié par la loi du 26 juillet 2005 et l’ordonnance du 18 décembre 2008, a restreint le champ d’application des dispositions de l’article L.622-13 lorsque ces baux portent sur des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise. 

Dans cette hypothèse, seuls les I et II de l’article L622-13 s’appliquent. Les dispositions de l’article L622-13 III relatives à la mise en demeure d’avoir à prendre partie sur la poursuite du bail sont exclues. 

L’article L622-14 du Code de commerce prévoit les conditions de résiliation des baux des immeubles utilisés. Ainsi :  

« Sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes : 

1° Au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail(…) ; 

2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture (…) » 

Il en résulte que seul l’administrateur peut décider unilatéralement de la résiliation du bail commercial en application des articles L622-13 II et L622-14 1°du Code de commerce. 

En application de l’article L622-14 2°, le bailleur pourra, quant à lui, poursuivre la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture.  

Son action ne peut cependant intervenir avant l’expiration d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation. 

Au-delà de la question de la poursuite du bail commercial, l’ouverture d’une procédure collective du preneur soulève de nombreuses problématiques en matière procédurale. 

En toute hypothèse, le placement en procédure collective, ne doit pas être perçu comme un échec ou une menace par le preneur mais, avant tout comme instrument de protection. 

Notre équipe en immobilier des affaires se tient à votre disposition pour prendre les bonnes mesures.