Réinstallation du preneur faisant obstacle au droit de repentir du bailleur : quelles conditions ?

La Cour d’appel de Versailles adopte une conception restrictive de la notion de « réinstallation » du preneur permettant de faire obstacle au droit de repentir du bailleur.

A l’échéance d’un bail, le propriétaire qui ne souhaite pas le renouveler, peut signifier au preneur un congé avec offre d’une indemnité d’éviction (ou sans indemnité d’éviction si le bailleur peut arguer d’inexécutions contractuelles suffisamment graves pour priver celui-ci de son droit à une telle indemnité).

Pour autant la décision du bailleur n’est pas irrévocable :

En application de l’article L 145-58 du Code de commerce, le bailleur peut se soustraire au paiement de l’indemnité et consentir au renouvellement du bail, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision statuant sur le montant de l’indemnité d’éviction est passée en force de chose jugée, sous réserve que :

–    Le locataire soit encore dans les lieux,
–    Et n’ait pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Mais quelles conditions doit remplir cette « réinstallation » pour pouvoir être valablement opposée par le preneur, qui veut faire obstacle au repentir et obtenir le paiement de l’indemnité d’éviction ?

Jusqu’à présent la jurisprudence appréciait de manière plutôt extensive la notion de réinstallation, au bénéfice du preneur, en acceptant que celui-ci oppose une réinstallation pour une activité différente (Cass. 3e civ., 9 mai 1972 : Bull civ. 1972, III, n°289).

L’important était surtout que ce soit bien la personne du preneur lui-même qui justifie de la réinstallation et non pas notamment une personne morale distincte, quand bien même elle aurait un associé commun (CA METZ, 1ère ch., 12 sept. 2013, n°11/03760 et Trattoria c/ Sté Valenza).

Dans un arrêt du 8 décembre 2015, la Cour d’appel de Versailles, adopte une conception restrictive de la notion de réinstallation.

Dans cette affaire, le bailleur avait consenti un bail commercial pour une activité de réparation automobile et autres activités accessoires. Après signification de son refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, le bailleur avait été condamné à payer une telle indemnité et avait exercé son droit de repentir.

Le preneur s’est opposé au repentir en invoquant avoir déjà constitué une SCI, laquelle avait acquis un immeuble en vue d’y réinstaller le fonds de commerce concerné.

Le Tribunal de grande instance puis la Cour d’appel de Versailles considèrent qu’il ne s’agit pas d’une réinstallation au sens de l’article 145-58 du code de commerce au double motif que :

–    D’une part, l’achat du terrain a été fait par une personne morale distincte, sans lien capitalistique ni contractuel avec le preneur. Cet argument est dans la lignée de la jurisprudence antérieure.

–    D’autre part, il appartient au preneur de démontrer que le « local est destiné à la réinstallation du fonds de commerce évincé », « l’acquisition d’un nouveau local ne fait pas obstacle au droit de repentir du bailleur lorsque cette acquisition a été réalisée par le preneur en vue de diversifier ses activités et non pour se réinstaller ».

Cette dernière affirmation marque une distance prise par la Cour d’appel de Versailles avec la jurisprudence antérieure puisque pour elle la réinstallation ne viserait pas seulement la réinstallation du preneur, mais la réinstallation de celui-ci pour y exploiter le même fonds de commerce.