Décret tertiaire : Gouache Avocats vous accompagne avec ses partenaires SUNVALOR ET CRISTAL DECISIONS
Nous vous aidons à négocier votre L.O.I. ou le bail commercial, ou renégocier en cours de bail ou lors du renouvellement les clauses relatives aux charges qui vous sont refacturées.
Notre mission comporte une phase préparatoire au cours de laquelle nous faisons intervenir deux partenaires :
- SUNVALOR pour un audit technique : Analyse des pièces techniques (déclarations OPERAT, plan d’action EET, études énergétiques…) communiquées par le bailleur sans visite sur place.
- CRISTAL DECISIONS pour une approche financière sur les coûts à envisager.
- GOUACHE AVOCATS audite le bail commercial et les obligations qui vous incombent
Cette mission d’audit, qui vous permet d’avoir tous les arguments pour négocier, est facturée de façon forfaitaire au prix de 1500 € HT pour une surface de moins de 500 m².
Gouache avocats vous accompagne :
- provoquer une discussion avec le bailleur pour déterminer une nouvelle répartition des obligations,
- rédiger une nouvelle répartition des charges en cas de prise à bail, ou un avenant au bail commercial si nous intervenons en cours de bail ou lors du renouvellement.
Décret tertiaire : de nouvelles obligations pour réduire la consommation d’énergie
La Loi ELAN (Article 175) du 23 novembre 2018 prévoit que le propriétaire et le locataire d’un site doivent de diminuer leurs consommations énergétiques de 40% avant 2030, 50% avant 2040 et 60% avant 2050.
Le Décret tertiaire du 23 juillet 2019 vise à réduire la consommation d’énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire d’une surface de plancher supérieure ou égale à 1.000 m².
Il prévoit le reporting des données de consommation d’énergie sur OPERAT et l’établissement d’une annexe au bail relative à l’« évaluation du respect de l’obligation ».
L’enjeu : qui du bailleur ou du preneur supporte les coûts de mise en conformité avec le décret tertiaire ?
Comment répartir les coûts entre bailleur et preneur :
-des travaux destinés à atteindre les objectifs de réduction,
-des frais de déclaration OPERAT ?
La Loi PINEL (article L. 145-40-2 du Code de commerce) prévoit, qu’en cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Les nouvelles charges liées au Décret tertiaire semblent donc refacturables au Preneur. Elles peuvent l’être si elles rentrent dans les « catégories » de charges de l’inventaire de la Loi Pinel.
Cependant, les preneurs peuvent se prévaloir du principe de l’interprétation stricte des clauses « charges » d’un bail commercial et soutenir que l’information par le bailleur ne vaut pas exigibilité !
Stéphane Ingold
Avocat associé
Responsable "Immobilier commercial"
Nicolas Pchibich
Avocat associé
Responsable "Immobilier commercial"
Anticipez les tensions dans la relation locative et négocier une juste répartition des coûts de mise aux normes.
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Charges excessives : courrier de contestation
Une argumentation technique et illustrée de dispositions du code de commerce et de jurisprudences récentes est notifiée par notre cabinet à votre bailleur pour solliciter selon le problème rencontré, les régularisations des comptes de charges (monopropriété) ou les redditions des charges (copropriété), ainsi que les justificatifs nécessaires, à la suite des provisions versées par le locataire commercial.
A défaut de réponse satisfaisante du bailleur, les provisions pour charges versées pourraient être restituées au locataire et ce, a minima sur les cinq dernières années, le point de départ de la prescription quinquennale étant fixé à la date de la régularisation de charges adressées et non à compter de leur paiement par provision.
Ce courrier d’avocat vaut sommation de communiquer et tendra en premier lieu à chercher une solution amiable (réduction des charges pour le passé et pour l’avenir).
149.90€
Une argumentation technique et illustrée de dispositions du code de commerce et de jurisprudences récentes est notifiée par notre cabinet à votre bailleur pour solliciter selon le problème rencontré, les régularisations des comptes de charges (monopropriété) ou les redditions des charges (copropriété), ainsi que les justificatifs nécessaires, à la suite des provisions versées par le locataire commercial.
A défaut de réponse satisfaisante du bailleur, les provisions pour charges versées pourraient être restituées au locataire et ce, a minima sur les cinq dernières années, le point de départ de la prescription quinquennale étant fixé à la date de la régularisation de charges adressées et non à compter de leur paiement par provision.
Ce courrier d’avocat vaut sommation de communiquer et tendra en premier lieu à chercher une solution amiable (réduction des charges pour le passé et pour l’avenir).
149.90€