Les avantages et les risques de révision du loyer en fin de bail

Comme on le sait, l’indice du coût de la construction, l’indice des loyers commerciaux et l’indice des loyers des activités tertiaires ont fortement augmenté, de sorte que de nombreux baux ont vu leur loyer varier de plus de 25 %. 

Cela étant, il faut constater que cette variation de 25 % coïncide très souvent avec le terme contractuel de leur bail commercial. 

Pour mémoire, l’article L. 145-39 du code de commerce prévoit que : 

« En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». 

Il faut en outre rappeler qu’aucune disposition du statut des baux commerciaux n’empêche les bailleurs et les locataires de demander la révision de leur loyer à la valeur locative au terme du bail, ou pendant sa tacite prolongation, étant précisé qu’il convient de distinguer la fixation du loyer révisé qui s’opère en cours de bail, et la fixation du loyer renouvelé qui s’opère lors du renouvellement du bail. 

Plus simplement, tant que le bail n’est pas renouvelé par l’effet d’un congé avec offre de renouvellement émanant du bailleur ou d’une demande de renouvellement émanant du preneur, la révision à la valeur locative est permise (pour autant que les conditions soient réunies). 

Les conséquences d’une révision du loyer ou d’une fixation du loyer du bail renouvelé sont a priori les mêmes. 

Dès lors, on peut s’interroger sur les raisons pour lesquelles les parties opteraient pour une révision du loyer en fin de bail, plutôt que pour un renouvellement. 

Tout d’abord, en cas de baisse de la valeur locative, le loyer du bail révisé et le loyer du bail renouvelé seront fixés à la valeur locative. Il n’y a donc pas de différence. 

En revanche, en cas d’augmentation de la valeur locative, le loyer du bail révisé sera fixé à la valeur locative, avec certes le lissage du loyer (augmentations pour une année, de 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente), alors que le loyer du bail renouvelé pourrait être plafonné. 

En outre, le preneur peut avoir intérêt, en cas de baisse de la valeur locative, à solliciter la révision de son loyer à la valeur locative lorsqu’il a un doute sur sa volonté de renouveler son bail commercial, et d’être tenu jusqu’au terme de la première échéance triennal. 

Ainsi, il pourra donner congé ultérieurement tout en bénéficiant d’une baisse de loyer.  

Rappelons également que dans une telle situation, le preneur peut solliciter le renouvellement de son bail pour fixer le prix du bail renouveléà la valeur locative, puis exercer ultérieurement le droit d’option qui lui est offert par l’article L. 14-57 du code de commerce. Dès lors le loyer se transformera, à compter de la date d’effet du renouvellement, en indemnité d’occupation qui sera également fixée à la valeur locative, le locataire pouvant à tout moment restituer les locaux. 

Enfin, le bailleur peut avoir intérêt à solliciter la révision du loyer plutôt que de provoquer le renouvellement du bail lorsque la valeur locative est supérieure au loyer en vigueur, puisque, comme indiqué précédemment, il peut se voir opposer le plafonnement de son loyer en cas de renouvellement du bail à son terme contractuel. 

Dès lors, en procédant à la révision de son loyer, il pourra faire fixer son loyer à la valeur locative, avec certes le lissage du loyer, mais il évitera la question du plafonnement du loyer. 

Bien plus, un tel procédé peut créer un doute dans l’esprit d’un locataire peu aguerri à la pratique des baux commerciaux. 

En effet, en procédant à la révision du loyer lors du terme contractuel du bail, le bail n’est pas renouvelé et se poursuit par tacite prolongation. Dans cette hypothèse, par l’effet de la tacite prolongation, le bail pourra dépasser les douze ans et le bailleur pourra par la suite solliciter le renouvellement avec fixation du loyer à la valeur locative, sans avoir à démontrer l’existence d’un motif de déplafonnement.  

Surtout, le nouveau loyer ne sera pas soumis au lissage prévu à au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, le locataire ne pouvant plus limiter l’augmentation de son loyer. 

En définitive, le preneur doit être particulièrement vigilent face à ce procédé, et envisager de solliciter le renouvellement de son bail pour bénéficier éventuellement de son plafonnement, et en tout état de cause, du lissage.