Champ d’application du droit de préemption institué par la loi PINEL

Le droit de préemption institué par la loi PINEL est un atout important conféré aux preneurs à bail commercial. Mais quel est précisément son champ d’application ?

L’un des atouts majeurs de la loi Pinel a été de créer un droit de préemption au profit du locataire d’un local commercial, en cas de vente de ces locaux par le propriétaire des murs. Les conditions requises pour pouvoir bénéficier de ce droit de préemption méritent quelques éclaircissements.

Tout d’abord, au sujet du local commercial concerné : le local doit être un local utilisé à usage commercial ou artisanal. Par définition, cela exclut donc notamment les locaux loués à usage de bureaux, à usage de parkings ou encore à usage d’entrepôts.

En revanche, le droit de préférence ou de préemption s’appliquera quand bien même le local est loué pour partie à usage commercial et pour partie à un autre usage, par exemple à usage d’habitation dans le cadre d’un bail mixte.

Par ailleurs, autre précision, la loi Pinel a énoncé cinq exceptions au bénéfice du droit de préemption:

–    La première exception concerne le cas où le bailleur entend céder de manière unique plusieurs locaux d’un même ensemble commercial, par exemple plusieurs locaux d’une galerie marchande.
–    De même,  l’hypothèse où le bailleur entend céder plusieurs locaux distincts, dans des endroits géographiquement distincts,
–    Egalement  l’hypothèse où le bailleur cède un local commercial à l’un des copropriétaires de l’immeuble,
–     L’hypothèse où le bailleur cède de manière globale un local qui serait pour partie un local commercial et pour partie un local à usage non-commercial
–    Enfin dernière exception, l’hypothèse où le bailleur cède le local commercial à son conjoint, un ascendant ou un descendant de lui-même ou de son conjoint.

Enfin, une précision concernant la qualité de bénéficiaire de ce droit de préemption:

On l’a dit, c’est le locataire du bail commercial.
Toutefois, peut-on considérer que le droit pourrait s’étendre à une personne, notamment une personne morale, que le locataire se serait substitué, en vue d’acquérir le bien ?
La réponse est négative. Le seul titulaire du droit de préemption étant le locataire désigné au bail commercial ou à l’acte d’acquisition du bail commercial.