Du caractère non équivoque de la mise en œuvre de la clause résolutoire

Le commandement de payer doit exprimer clairement la décision du bailleur de faire jouer la clause résolutoire.

Les juges doivent rechercher si le bailleur, qui a accepté la restitution des locaux après un commandement de payer en n’affirmant pas clairement son souhait de faire jouer la clause résolutoire, n’a pas manqué à son obligation d’exécution de bonne foi en sollicitant ensuite le paiement des loyers postérieurs.

Telle est la solution retenue par l’arrêt n° 14-22188 de la 3e chambre civile de la Cour de Cassation du 7 juillet 2016.

La clause résolutoire du bail prévoyait que celui-ci serait résilié de plein droit à défaut d’exécution du bail un mois après un simple commandement de payer ou sommation sans effet pendant ce délai « et contenant la déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause ».

En février 2010, le bailleur avait fait signifier un commandement de payer au preneur, indiquant qu’il « entend se prévaloir si bon lui semble, du bénéfice de la clause résolutoire ».

Suite à cela, le bailleur avait accepté la restitution des locaux par le preneur le 24 juin 2010.

Pourtant, il a ensuite assigné le preneur en paiement en exécution du bail commercial et sollicité le règlement de loyers et charges selon décompte arrêté à 2012.

La cour d’appel a considéré que, le bailleur n’ayant pas mis en œuvre la clause résolutoire, le bail commercial s’est poursuivi. Elle en a déduit que le bailleur était bien fondé à solliciter le paiement de l’arriéré à la date de l’année 2012.

Le preneur prétendait au contraire que la clause résolutoire ouvrait au bailleur, au moment de l’envoi du commandement de payer, une option consistant, soit à demander au preneur de régulariser sa situation sans viser la clause résolutoire, soit au contraire viser cette clause impliquant que la résiliation de plein droit opèrerait.

Il s’ensuivait selon lui que :

–    D’une part, que la clause résolutoire ne donne en revanche pas au bailleur la faculté de se prévaloir, si bon lui semble, 1 mois après le commandement de payer resté infructueux, de la résiliation de plein droit consécutive à l’acquisition de la clause résolutoire qui doit être visée expressément.

–    D’autre part, le bailleur avait fait preuve de mauvaise foi en acceptant la restitution des locaux en vue d’une substitution de preneur, avant d’assigner ensuite le preneur en exécution forcée du bail commercial

La Cour de Cassation lui a donné raison en retenant que la Cour d’appel aurait dû rechercher « si les conditions dans lesquelles le bailleur avait usé de son droit de ne pas se prévaloir de la clause résolutoire ne manquait pas à l’exigence de bonne foi s’imposant dans l’exécution d’un contrat, alors qu’elle constatait que le bailleur avait, le 24 juin 2010, accepté la restitution des clés des locaux ».

Cet arrêt, rendu au visa de l’article 1134 du code civil, est dans la lignée de la jurisprudence de la Cour sur la mise en œuvre de bonne foi de la clause résolutoire.

Ajoutons que même si l’article 1162 du code civil n’est pas visé exressément, l’arrêt est aussi le reflet de la jurisprudence constante de la Cour sur le fait que les clauses du bail commercial (en l’espèce la clause résolutoire) doivent être interprétées de manière stricte au bénéfice du locataire.