Requalification du bail dérogatoire en bail commercial

Attention : Le Preneur qui est laissé dans les lieux à l’issue de la durée contractuelle prévue au bail dérogatoire peut se voir engagé pour la période triennale.

L’article 145-5 du code de commerce relatif aux baux dérogatoires dispose que 

« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

La question tranchée par la Cour de Cassation portait sur le point de savoir si la date d’expiration « de cette durée » visait la durée contractuelle ou la durée de trois ans (durée légale qui était en l’espèce de deux ans à l’époque des faits).

En l’espèce, le bailleur avait consenti un bail dérogatoire de 4 mois le 14 juin 2010. Le Preneur avait été laissé dans les lieux à l’issue de cette durée contractuelle et le preneur avait donné congé pour le 15 avril 2012. 

Le bailleur considérait toutefois qu’en application de l’article L. 145-5 du code de commerce précité, il s’était opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, engageant ce dernier pour une période triennale.

Au contraire, le Preneur soutenait qu’un bail verbal s’était poursuivi dans les mêmes conditions que le précédent dans la mesure où la durée totale du bail initial et du nouveau bail n’était pas supérieure à deux ans (durée légale désormais portée à trois ans).

La haute Cour considère que la durée à prendre en considération aux termes de l’article L. 145-5 du commerce était la durée contractuelle et non la durée légale maximum des baux dérogatoires. 

Par conséquent, la Cour de cassation considère qu’à défaut de volonté expresse des parties de déroger au statut des baux commerciaux pour le nouveau bail, ce dernier était soumis au statut dès l’expiration du bail initial.

La solution est dure pour le Preneur, qui se voit en conséquence condamné à payer les loyers correspondant à la période triennale du nouveau bail.

Il convient donc que les parties qui souhaitent à l’issue d’un bail dérogatoire, conclure un nouveau bail dérogatoire, le mentionnent expressément et par écrit, soit par une clause du bail initial soit lors du maintien du preneur dans les lieux à l’issue de la durée contractuelle.

Cass. Civ. 3ème, 8 juin 2017 n°16-24.045, FS + P + B + I