Du bail dérogatoire au bail commercial

A défaut de cause objective de précarité justifiant le recours à une convention d’occupation précaire, l’accord entre les parties constitue un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux qui, à son terme, à défaut d’opposition du bailleur, donne naissance à un nouveau bail soumis audit statut.

Décision :

Aux termes d’un accord de rupture anticipée d’un bail commercial, le preneur est autorisé à se maintenir dans les lieux pour une durée de 23 mois afin de favoriser la cession du fonds ou du droit au bail.

Le preneur étant demeuré dans les lieux au-delà de cette durée, le bailleur l’assigne en expulsion. Le preneur s’y oppose en invoquant le bénéfice d’un bail commercial.

La Cour d’appel accueille la demande du bailleur au motif que l’accord constituait une convention d’occupation précaire. Elle retient que les parties ont exclu le statut des baux commerciaux et limité à 23 mois l’occupation dans l’attente de la cession du fonds ou du droit au bail, « événement incertain et extérieur à la volonté des parties puisque impliquant l’intervention d’un tiers se portant acquéreur du fonds et qui en constituait le terme et le motif légitime de précarité ».

Son arrêt est cassé au visa de l’article L 145-5 du code de commerce et de l’article 1134 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016).

Selon la haute juridiction :

– le projet de cession du fonds ou du droit au bail excluait l’existence d’une cause objective de précarité justifiant le recours à une convention d’occupation précaire,

– au-delà du terme prévu, le preneur étant resté dans les lieux sans que le bailleur ne manifeste son opposition, un nouveau bail s’était formé.

Remarques :

Cette décision est l’occasion de faire le point sur la caractéristique d’une convention d’occupation précaire, à savoir une occupation des lieux autorisée à raison de circonstances indépendantes de la volonté des parties (article L 145-5-1 du code de commerce).

Si un projet de cession d’un fonds ou d’un droit au bail implique l’intervention d’un tiers, sa réalisation n’est cependant pas totalement indépendante de la volonté du locataire qui reste maître ou pas de régulariser la cession.

L’accord de rupture anticipée doit donc être qualifié de bail dérogatoire au statut des baux commerciaux (article L 145-5 du code de commerce).

Le locataire d’un tel bail, dès lors qu’il est laissé en possession par le bailleur au-delà du terme prévu, et conformément à une jurisprudence constante, bénéficie d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Arrêt du 12 décembre 2019 (18.23-784) – Cour de cassation – Troisième chambre civile