Répartition des charges dans un bail commercial

Ne sont récupérables sur le locataire que les charges, travaux, impôts et taxes autorisés par la Loi et faisant l’objet d’une mention expresse de transfert dans le bail commercial. 

Avant la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, aucune disposition dans le statut des baux commerciaux ne régissait les accessoires du loyer.

La répartition des charges, travaux, impôts et taxes était le fruit de la négociation contractuelle.

Les bailleurs institutionnels avaient pour habitude d’imposer aux preneurs des baux nets de toutes charges.

Ce sont les fameux « triples nets » :
– net des charges d’exploitation et des travaux supportés exclusivement par le locataire,
– net des primes d’assurance,
– net de la taxe foncière …

Depuis la loi Pinel et son décret d’application du 3 novembre 2014, des règles impératives régissent la répartition des coûts.

L’article L.145-15 du Code de commerce précise le périmètre des dispositions d’ordre public.

Ainsi, sont réputés non écrites les clauses de répartition des charges qui ne respectent pas les règles impératives, notamment celles de l’article L 145-40-2 du code de commerce :

– Le bail commercial doit comporter un inventaire dont l’objet est double puisqu’il doit :

o D’une part, préciser et limiter les catégories de charges, taxes et redevances liées au bail commercial, 
o D’autre part, indiquer leur répartition entre le bailleur et le locataire.

– Le bailleur doit adresser au preneur un état récapitulant et régularisant les charges, avant le 30 septembre de chaque année et, en cas de copropriété, dans les trois mois de la reddition des charges de copropriété.

– Le bailleur doit informer le preneur des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Ainsi, pour les baux conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de la loi Pinel, à défaut d’inventaire, de régularisation annuelle ou d’information, le bailleur ne peut pas réclamer le paiement des charges et le preneur est bien fondé à demander le remboursement des charges illicitement facturées.

Sachez par ailleurs que toutes les charges ne sont pas récupérables par le bailleur. La répartition selon la nature des charges est organisée par l’article R 145-35 du code de commerce.

Peuvent notamment figurer dans les catégories de charges récupérables :

– Les charges courantes : entretien des parties communes, ascenseur, chauffage, salaire des gardiens,
– Le gros entretien et les travaux imposés par l’administration dès lors qu’ils se distinguent des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil,
– La taxe foncière, la taxe de balayage, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe sur les bureaux …,
– Les honoraires de gestion technique et de gestion administrative de l’immeuble,

Au contraire, ne peuvent pas figurer dans les catégories de charges récupérables :

– Les dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606 du Code civil,
– Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation les locaux loués dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations,
– La contribution économique territoriale,
– Les impôts liés aux revenus de l’immeuble (imposition des revenus fonciers et impôt sur les sociétés),
– Les honoraires de gestion des loyers,
– La charge des locaux vacants.

Attention ces listes ne sont pas limitatives et l’interprétation des clauses de transfert n’est pas toujours aisée.

A titre d’exemple, l’obligation pour le preneur de rembourser la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’implique pas qu’il soit tenu de rembourser la taxe foncière (et vice versa).

En cas d’ambiguïté, il convient de procéder à une interprétation stricte, en faveur de la partie qui s’oblige, c’est-à-dire le Preneur.

Bref, la répartition des charges d’un bail commercial dépend de la Loi, des règles impératives, notamment de l’inventaire mais encore des clauses contractuelles, tout transfert de charges devant être expressément organisé.