Tacite prorogation du bail commercial, non-application de la loi Pinel, et limite de l’obligation essentielle de délivrance du bailleur

Une clause du bail ne peut avoir pour effet de vider de leur substance les obligations essentielles du bailleur, et, en particulier son obligation de délivrance. Ce principe vient limiter les effets d’une clause mettant à la charge du preneur « toutes les réparations qu’elle qu’en soit la cause », y compris les grosses réparations, et ce même lorsque les dispositions de la loi PINEL ne sont pas applicables au bail en tacite reconduction

Des locaux commerciaux sont donnés à bail en 1985. Un nouveau bail commercial est conclu deux ans plus tard en raison de l’extension des locaux. Le bail commercial comprend une stipulation, très large, mettant à la charge du preneur les travaux de toutes nature y compris les grosses réparations « le preneur tiendra les lieux loués en parfait état de réparations et d’entretien étant précisé que toutes les réparations qu’elle qu’en soit la cause, y compris celles définies par les articles 1764 et 606 du Code Civil, sont à la charge du preneur ».Le bail est renouvelé en 2008, puis est tacitement reconduit jusqu’à ce que le preneur donne congé en 2016. L’état des lieux de sortie « met en évidence l’état déplorable des bâtiments objets du bail ».

Le bailleur assigne alors son ancien preneur en justice afin d’obtenir des dommages-intérêts au titre de la remise en état des lieux, de la perte locative liée à l’impossibilité de louer les locaux ainsi que la prise en charge de l’impôt foncier.

Débouté en première instance, le bailleur interjette appel.

Une expertise judiciaire est ordonnée au terme de laquelle, l’expert donne un avis sur l’imputabilité des désordres en distinguant ceux imputables au locataire de ceux relevant du bailleur.

La Cour d’appel rappelle que :

– la loi PINEL ne trouve pas à s’appliquer au bail commercial en tacite reconduction, « la loi Pinel ne pouvant être appliquée au contrat en l’absence de renouvellement autre que par tacite reconduction »,

– la clause « charges et conditions, entretien-réparation (…) ne peut être interprétée que très restrictivement sauf à vider de sa substance le bailleur de ses obligations et en particulier de son obligation de délivrance ».

Ainsi, la Cour ne met à la charge du preneur que les détériorations qui lui sont imputables et laisse à la charge du bailleur les autres désordres liés à la vétusté normale des lieux au regard des trois décennies d’occupation.

Les baux commerciaux, non renouvelés, en simple tacite reconduction depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, sont peu nombreux.

Il n’en reste pas moins que cette solution mérite d’être commentée.

Elle a une portée générale. Elle est applicable à toute autre clause qui tendrait à vider de sa substance l’obligation essentielle de délivrance du bailleur.

Il doit être noté que la solution du cas d’espèce aurait été différente si le bail avait expressément mis à la charge du preneur la vétusté.

Commentaire de l’arrêt rendu le 2 novembre 2022 par la Cour d’appel de Aix-en-Provence n° 19/05293