Frontière entre obligation de délivrance du bailleur et obligation d’entretien du preneur
lundi 7 novembre 2022

Frontière entre obligation de délivrance du bailleur et obligation d’entretien du preneur

Aucune clause contractuelle ne saurait décharger le bailleur de son obligation de délivrance physique et juridique de la chose louée. Le bail peut néanmoins mettre à la charge du preneur certaines réparations locatives, sauf celles destinées à remédier aux vices structurels.


Un locataire fait installer, avec l’accord du bailleur, un système de climatisation dans un local commercial. 

Une cession du fonds de commerce intervient. Lors de l’état des lieux d’entrée du nouveau locataire, la climatisation ne fonctionne pas. 

Ce nouveau locataire donne congé pour l’échéance triennale suivante. Il ressort de l’état des lieux de sortie que la climatisation ne fonctionne toujours pas.

Le bailleur assigne le preneur en paiement de diverses sommes dont les frais de réparation de la climatisation. 

A titre reconventionnel, le preneur sollicite une indemnité en réparation de son préjudice de jouissance.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence fait droit à sa demande : le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en ne procédant pas à la réparation du système de ventilation. 

Le bailleur forme un pourvoi en cassation. 


Il considère que :
- le système de ventilation n’entre pas dans le champ d’application de son obligation de délivrance,
- le bail met à la charge du preneur les réparations, remises en état, mises en conformité,
- le bail lui fait obligation d’entretenir régulièrement l’installation de climatisation.

Au visa de l’article 1719 du Code civil, la Cour de cassation rappelle que le bailleur « est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée ».

Au visa de l’article 1720, la Cour rappelle que le « bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ».

Cependant, elle précise qu’une clause expresse du bail commercial peut transférer sur le preneur « l’obligation de prendre en charges des travaux autres que ceux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». 

En l’espèce, la Cour de cassation valide la clause du bail commercial stipulant que le locataire doit entretenir régulièrement l’installation de climatisation pour la restituer en parfait état de marche. Elle est opposable au preneur. 

L’arrêt de la Cour d’appel est donc censuré.

La solution retenue par la Cour est classique. 

Elle est l’occasion de rappeler :
- la distinction entre l’obligation de délivrance du bailleur, qui est d’ordre public, et l’obligation du locataire d’entretenir la chose louée,
- les effets de cette distinction sur la faculté ou non de procéder à des aménagements contractuels.  

Il convient d’être particulièrement vigilants lors de la négociation des termes d’un bail commercial. Une attention particulière doit être apportée aux clauses dérogatoires à l’article 1720 du Code civil, aux clauses transférant les charges, et aux clauses organisant la réparation des équipements des locaux.

Cour de cassation, Chambre civile 3, 28 septembre 2022, 21-20.879, Inédit 

Nos solutions

Les dispositions du bail, si certaines sont la transcription des règles impératives du statut des baux commerciaux, sont largement conventionnelles et sont à négocier avec le bailleur.Elles impactent le niveau des charges comme la patrimonialité du bail. Les clauses relatives à la destination, à la durée du bail, à l’activité, à l’enseigne, aux travaux, à la transmission du bail, aux opérations sur le fonds et le capital du preneur sont à examiner attentivement.

Gouache Avocats a acquis une pratique reconnue des baux commerciaux : Gouache Avocats négocie et rédige des baux commerciaux pour sa clientèle d'enseignes (franchiseurs, succursalistes, etc.), tant sur des emplacements de centre-ville qu’en centres commerciaux, auprès de bailleurs personnes physiques ou institutionnels dont nous connaissons bien le fonctionnement.

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