Refus de renouvellement et frais de réinstallation

Non-renouvellement du bail commercial : le principe de l’indemnisation des frais de réinstallation 

En cas de refus de renouvellement du bail commercial, le bailleur est tenu d’indemniser le locataire des préjudice subis. A ce titre, le Code de commerce prévoit le paiement d’une indemnité d’éviction couvrant la perte du fonds de commerce, ou la perte du droit au bail si le bailleur parvient à démontrer que le fonds est transférable, mais également des frais accessoires engendrés par le refus de renouvellement.

L’article L.145-14 du Code de commerce identifie expressément certains des frais indemnisables tels que « les frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ». Cette liste n’est toutefois pas limitative.

Les frais de réinstallation recouvrent l’installation et l’adaptation de nouveaux locaux à l’activité exercée. L’évaluation de l’indemnité due à ce titre sera basée sur des devis.

Un débat a pu exister sur le caractère indemnisable ou non des frais de réinstallation dans l’hypothèse où le non-renouvellement entraine une perte du fonds de commerce. Dans tel cas, il a longtemps été admis qu’il n’y avait pas lieu d’indemniser le locataire de ses frais de réinstallation. L’idée était que l’indemnité principale couvrant la perte du fonds permettait au locataire de racheter un fonds avec des équipements semblables et donc que ce poste de préjudice était déjà indemnisé.

Par un arrêt « Sophia-Monoprix » du 21 mars 2007, la cour de Cassation a opéré un revirement en statuant dans les termes suivants : « il convenait de tenir compte de ces frais de réinstallation pour évaluer le préjudice subi par le locataire évincé tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement ». (Cass. 3ème civ. 21 mars 2007, n°06-10780).

Le bailleur, pour limiter le quantum de l’indemnité de réinstallation, peut tenter de se prévaloir de la vétusté des locaux objet de l’éviction, de la présence au bail d’une clause d’accession gratuite des travaux et améliorations apportées par le locataire. Au titre de la vétusté, il est souvent appliqué un abattement pour tenir compte de l’état d’ancienneté des aménagements du local objet de l’éviction. Dans un tel cas, il a pu être soutenu qu’aucune indemnité n’était due dans la mesure où en fin de bail la propriété devait revenir au bailleur gratuitement. Toutefois, la Cour de cassation a considéré que « une clause d’accession sans indemnité stipulé au profit du bailleur ne fait pas obstacle au droit du preneur évincé d’être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter ». (Cass. 3ème civ.13 septembre 2018 n°16-26049)

Le bailleur peut également être tenté de soutenir que locataire ne rapporte pas la preuve de sa future réinstallation. Toutefois, la jurisprudence fait peser sur le bailleur la charge de la preuve : le bailleur est tenu d’indemniser des frais de réinstallation le preneur évincé d’un fonds non transférable, sauf s’il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds » (Cass.3ème civ.11 juillet 2019 n°18-16993 et Cass.3ème civ 12 janvier 2017 n°15-25939). Il lui appartient de prouver le défaut de réinstallation.