Indemnisation du locataire évincé : frais de réinstallation et pertes sur stock

Lors de l’éviction du locataire commercial, la prise en compte des indemnités dites accessoires dues par le bailleur font souvent débats. Illustration et rétablissement de la charge de la preuve par la Cour de cassation.

En matière de bail commercial, lorsque le bailleur décide de donner congé sans offre de renouvellement, en dehors de toute faute du preneur justifiant ce refus de renouvellement ou de toute démolition, il doit indemniser le preneur le préjudice du locataire. 

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, cette indemnité, dite « indemnité d’éviction », comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce (indemnité principale), déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur (indemnités accessoires), sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Dans l’affaire commentée, la cour d’appel de Bastia avait rejeté la demande d’indemnisation des frais de réinstallation au motif que s’agissant de l’éviction d’un local situé dans un centre commercial, l’indemnité égale à la valeur marchande du fonds de commerce prenait en compte la totalité de son préjudice, et que le locataire ne démontrait pas quels frais de réinstallation il pourrait avoir à exposer faute de prouver projet précis. 

La Cour avait considéré à cet égard que la seule production d’un devis de transformation était insuffisante à démontrer la réalité du projet.
 
La cour d’appel avait également rejeté la demande d’indemnité au titre de la perte de stock au motif que les clés ayant été remises près de quatre ans après la date d’effet du congé, le locataire aurait eu la possibilité de vendre tout ou partie du stock.
 
La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel sur ces deux points.
 
D’une part, la haute Cour considère que « le bailleur est tenu d’indemniser des frais de réinstallation le preneur évincé d’un fonds non transférable, sauf s’il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds ». Elle censure donc la cour d’appel pour avoir inversé la charge de la preuve : c’est au bailleur qui allègue l’absence de toute réinstallation d’en apporter la preuve.

Ce faisant, la Cour de cassation confirme sa jurisprudence antérieure selon laquelle il convient « de tenir compte de ses frais de réinstallation pour évaluer le préjudice subi par le locataire évincé tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement » (Cass. 3ème civ., 21 mars 2007, n°06-10780, Publié au bulletin).
 
D’autre part, concernant la perte sur stock, le délai entre la date d’effet du congé et la date de son départ ne suffit pas à faire présumer qu’il ne subit aucune perte sur stock. La haute retient que le lien de causalité entre le non-renouvellement du bail et la perte d’au moins une partie du stock ne peut être exclu.

Cass. 3ème civ., 12 janv. 2017 n° 15-25939