Action en restitution de charges indûment refacturées

Le bailleur peut-il refacturer au locataire d’un bail commercial des frais de dératisation, de désinfection et de câblage ou de maintien en fonction d’un ascenseur ?  Voici la question à laquelle la Haute juridiction, la 3ème chambre, répond dans un arrêt rendu le 30 mai 2024.

Les faits sont les suivants.

Des locaux à usage de bureaux sont mis en location.

Le bail comporte une clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de hausse de l’indice de référence.

Le locataire assigne le bailleur pour faire déclarer « réputé non écrit » en son entier la clause d’indexation, et obtenir la restitution des loyers payés en exécution de la clause d’indexation ainsi que celle de diverses charges.

Voici un locataire organisé qui a entendu optimiser le coût de son emplacement.

Cependant, concernant les charges, la Cour d’appel rejette sa demande de restitution au motif que seules les charges expressément mises à la charge du preneur dans le contrat de bail peuvent être réclamées à ce dernier.

Le locataire fait grief à la Cour d’appel de ne pas avoir recherché, comme elle y avait été invitée, si le bail mettait à la charge du preneur les frais de câblage, de maintien en fonction des ascenseurs, la taxe de voirie, qui avaient fait l’objet d’un appel de charge adressé au preneur.

Selon le locataire, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle de l’ordonnance du 10 février 2016, et devenue articles 1103, 1193 et 1104 du code civil.

La haute juridiction donne raison au locataire.

Elle relève que la Cour d’appel s’est bornée à énoncer que les frais de dératisation, de désinfection, de câblage, de maintien en fonction des ascenseurs et la taxe de voirie ont été mis à la charge de la locataire au titre de sa quote-part des charges de l’immeuble.

Elle considère que la Cour d’appel n’a pas recherché, comme elle y était invitée, si les sommes contestées par la locataire avaient été mises à sa charge par une stipulation expresse du contrat de bail commercial.

Un deuxième grief était reproché par le locataire à la Cour d’appel.

Le bailleur a obtenu le paiement de l’intérêt défini à l’article loyer en cas de non-paiement à bonne date sans que la Cour d’appel ne réponde aux conclusions selon lesquelles le taux d’intérêt contractuellement prévu devait s’analyser en une clause pénale, dont le montant devait être réduit.

La haute juridiction adopte cette analyse.

Elle considère que la Cour d’appel n’a pas satisfait à l’article 455 du code de procédure civile, en ne répondant pas aux conclusions de la locataire sur la question de la réduction du montant de l’intérêt.

La décision commentée est intéressante en ce qu’elle permet de rappeler une évidence trop souvent oubliée des locataires des sites commerciaux.

Ces derniers ont tout intérêt à contester les charges refacturées par les bailleurs, notamment à l’occasion des régularisations annuelles, si ces charges ne sont pas expressément mentionnées dans le bail commercial.

Depuis plusieurs années, la jurisprudence de la Cour de cassation est claire.

La mise à la charge du preneur de certaines obligations, telles que les travaux d’entretien et de réparation de la toiture, doit résulter d’une stipulation expresse dans le Contrat de bail commercial (Cass. 3ème civ. 21 janvier 2014, n°12-25760).

Cette exigence d’une stipulation expresse est identique en matière de taxes (voir par exemple en ce qui concerne la taxe sur les ordures ménagères Cass. 3ème civ. 13 juin 2012, n°11-17114).

La Cour de cassation est attentive en matière de refacturation des charges.

Elle applique également ce principe lorsque la réparation locative est destinée à remédier à la vétusté. Seules les réparations résultant d’une disposition expresse du bail commercial peuvent être refacturées (voir par exemple CA Rouen, 13 oct. 2016, n°15/04854).

La jurisprudence de la Cour de cassation a d’ailleurs donné lieu au fameux inventaire de la Loi Pinel.

L’article L 145- 40- 2 du code de commerce exige que le bail commercial exprime expressément les charges, Impôts et taxes refacturées dans le cadre d’un inventaire précis et limitatif de catégories.

Cet inventaire doit faire l’objet d’une attention toute particulière lors de la prise à bail et son audit est indispensable avant la conclusion de tout bail commercial.

Le contrôle des charges ou taxes refacturées doit à tout le moins s’opérer une fois par an à l’occasion des régularisations annuelles des charges.

Il s’agit en effet pour le preneur organisé de vérifier si son bailleur ne commet pas des erreurs de refacturations.

COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, Arrêt DU 30 MAI 2024