Restitution de locaux non conformes aux prévisions contractuelles et pouvoirs du Juge de référées

Un locataire quitte des locaux commerciaux mais ne les restitue pas dans un état conforme aux prévisions contractuelles. Le bailleur lui reproche alors de ne pas avoir procédé aux travaux de remise en état.

Il choisit alors la voie judiciaire du référé pour solliciter la condamnation sous astreinte du locataire à réaliser sous astreinte les travaux de remise en état.

Le Juge des référés fait droit à cette demande et condamne le locataire à réaliser lesdits travaux sous astreinte.

Le locataire interjette appel.

Les travaux n’étant pas exécutés spontanément, le bailleur les fait réaliser et, demande, dans le cadre de l’appel, que le locataire soit condamné au paiement des sommes qu’il a dû engager.

Pour accueillir sa demande, la Cour d’appel considère :

« Il résulte des conclusions des parties que le litige a évolué depuis le prononcé de l’ordonnance déféré, puisque l’appelante ne l’a pas exécutée, alors que les intimées ont procédé aux travaux prévus dans le devis du 30 septembre 2022. Il en résulte que statuant à nouveau, la cour condamnera la société MC Coating à payer la somme de 137.292,20 euros HT aux appelantes, correspondant au montant total de ce devis, dont tous les postes ont été mis à la charge de l’appelante ».

Dans ces conditions, la Cour d’appel a condamné le locataire au paiement des sommes engagées par le bailleur pour la restitution des locaux.

Le locataire se pourvoit en cassation et soutient qu’en le condamnant à payer le montant des travaux réalisés par le bailleur, la Cour :

• a statué « sur une demande de dommages-intérêts et non sur une demande de provision»,
• (…) de sorte que « la cour d’appel a excédé ses pouvoirs et violé les articles 834 et 835 du code de procédure civile. »

Ce pourvoi soulève la question procédurale des pouvoirs du Juge des référés.

Pour y répondre, la Cour de cassation statue au visa de l’article 835 du Code de procédure civile qui détermine les pouvoirs du Juge des référé en absence de constat :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

La Cour de cassation rappelle ainsi qu’en application de ce texte, lorsqu’une obligation n’est pas contestable, le Juge des référés peut accorder des provisions, mais seulement des provisions. Dès lors, elle considère que :

• En condamnant la locataire au paiement du montant total des devis du bailleur, la Cour d’appel a alloué une indemnité,
• En allouant une indemnité « et non une provision, la cour d’appel, qui a excédé ses pouvoirs, a violé le texte susvisé ».

Sur ce motif, la Cour de cassation casse partiellement l’arrêt d’appel.

Toutefois, dans cette affaire, le locataire n’échappe pas à une condamnation à paiement. En effet, la Cour décide, dans un souci de bonne organisation de la justice de ne pas renvoyer l’affaire à une Cour d’appel de renvoi et de statuer au fond. Ce faisant elle condamne le locataire au paiement de toutes les sommes qui avait été mises à sa charge en précisant que cette condamnation est prononcée à titre provisionnel.

En matière de restitution de locaux non conformes aux prévisions contractuelles, cette décision présente un intérêt procédural en invitant les parties et leurs avocats à la prudence dans la rédaction de leurs actes de procédure.

Il rappelle aussi au locataire, qui veut éviter d’être sanctionné, l’intérêt de bien maîtriser les prévisions du bail en ce qui concerne la restitution des locaux et de se mettre en état en amont de l’état des lieux de sortie.