La validité de l’agrément tacite du bailleur à une cession de fonds de commerce

Dans un arrêt rendu le 13 novembre 2025, la Cour d’appel de Paris s’est prononcée sur une la question l’opposabilité au bailleur d’une cession de fonds de commerce intervenue sans agrément formel de celui-ci, mais dans un contexte révélant son acceptation tacite.

En l’espèce, le 1^er mai 2017, un locataire a pris à bail commercial des locaux pour y exploiter un fonds de commerce de restauration, pour une durée de 9 années.

Par acte du 31 octobre 2019, le locataire a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à une société nouvellement créée.

Le 2 décembre 2019, le bailleur a fait délivrer au cédant un commandement de payer la dette locative et d’avoir à exploiter personnellement le fonds de commerce.

Le même jour, il a fait procéder à une saisie conservatoire entre les mains du séquestre du prix de vente du fonds de commerce.

Le 2 janvier 2020, le bailleur a assigné le cédant devant le juge des référés afin de voir déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail.

Par ordonnance du 22 septembre 2020, le juge des référés a déclaré n’y avoir lieu a référé.

Le 5 janvier 2021, le bailleur a saisi le juge du fond pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour non-paiement des loyers, se voir déclarer inopposable la cession du bail intervenue le 31 octobre 2019 et solliciter la résiliation du bail signé le 1^er mai 2017 aux torts du cédant.

Par jugement du 12 juin 2022, les juges du fonds ont déclaré la cession inopposable au bailleur et prononcé la résiliation du bail signé le 1^er mai 2017.

Le cédant a interjeté appel de ce jugement.

Le principe : liberté de cession et clause d’agrément

Dans un premier temps, la Cour d’appel rappelle que l’article L. 145-16 du Code de commerce pose un principe d’ordre public selon lequel le locataire ne peut se voir interdire la cession de son bail commercial au successeur de son fonds de commerce. Cette disposition fondamentale protège la valeur du fonds de commerce, dont le bail constitue l’un des éléments essentiels.

Toutefois, la jurisprudence admet depuis longtemps que les parties peuvent subordonner cette cession à l’agrément préalable du bailleur. Cette clause d’agrément poursuit un objectif légitime : permettre au bailleur de s’assurer du sérieux, de la solvabilité et des compétences professionnelles du cessionnaire qui va devenir son nouveau cocontractant.

En l’espèce, le contrat de bail comportait une clause stipulant que le preneur ne pouvait céder son droit au bail qu’à l’acquéreur de son fonds de commerce, avec l’agrément préalable du bailleur.

Cette clause d’agrément était par conséquent valable et obligeait le cédant à recueillir l’accord du bailleur préalablement à la cession.

Les modalités d’obtention de l’agrément : les exigences formelles

La clause d’agrément doit respecter certaines modalités. Le bailleur ne peut refuser son agrément que pour des motifs légitimes tenant à la personne du cessionnaire. La jurisprudence sanctionne ainsi

• Les refus d’agrément fondés sur des motifs illégitimes,
• L’absence totale de motifs,
• L’absence de réponse à une demande d’agrément.

Le locataire qui se heurte à un refus injustifié peut saisir le juge pour se faire autoriser à passer outre ce refus.

En l’espèce, la cédant avait informé le bailleur de son projet de cession mais ce dernier n’avait pas formellement donné son accord à la cession.

 L’acceptation tacite de la cession

La Cour d’appel rappelle dans un second temps que le non-respect du formalisme prévu par la clause d’agrément ne rend pas la cession inopposable aux tiers sous réserve que le cédant rapporte la preuve de l’acceptation tacite de la cession par le bailleur, ce qui suppose de démontrer que le bailleur a eu connaissance du projet de cession et l’a acceptée sans équivoque.

En l’absence de réponse du bailleur à la demande d’agrément, le cédant ne peut pas rapporter la preuve d’une acceptation expresse de la cession.

Pour que la cession soit opposable au bailleur, le cédant doit donc rapporter la preuve que le bailleur a accepté la cession sans équivoque.

La liberté de la preuve de l’agrément tacite

La Cour d’appel précise que dans la mesure où le bail ne prévoyait aucun formalisme pour recueillir l’agrément du bailleur, la cession pouvait être opposable au bailleur à condition que le cédant puisse rapporter la preuve d’une acceptation implicite.

La Cour d’appel constate que le bailleur avait été informé de la volonté du cédant de céder le fonds de commerce ainsi que de l’identité du cessionnaire, par le biais de nombreux messages SMS et par des échanges de mails intervenus entre l’avocat rédacteur de l’acte de cession et le notaire du bailleur.

Au cours de ces échanges, le bailleur avait même proposé d’établir un nouveau bail avec le cessionnaire, dont le montant du loyer avait déjà fait l’objet d’un accord avec le cessionnaire, avant la signature d’un acte de cession.

Enfin, son notaire avait déclaré que le bailleur ne serait pas disponible pour intervenir à l’acte de cession.

La Cour d’appel a déduit de l’ensemble de ces éléments que le bailleur a agréé à la fois le cessionnaire et la cession du droit au bail consécutive à la cession du fonds de commerce.

Le rejet d’une condition illicite

Le bailleur indiquait ne pas avoir donné son agrément à la cession notamment parce qu’il avait subordonné son accord à la conclusion d’un nouveau bail avec le cessionnaire, à des conditions différentes du bail cédé avec le fonds de commerce.

A cet égard, la Cour d’appel précise que le fait, pour le bailleur, de conditionner son agrément à la signature d’un nouveau bail assorti d’un loyer plus important visait à faire échec aux dispositions de l’article L145-16 du Code de commerce précité et des articles L145-37 et suivants du même code relatifs à la révision triennale.

Le fait, pour le bailleur, de conditionner son accord à la cession à la signature, par le cessionnaire, d’un nouveau bail à des conditions moins favorables que le bail initial constitue un motif illégitime de refus d’agrément.

Le jugement de première instance a, par suite, été infirmé par la Cour d’appel, qui a estimé que le bailleur avait donné un accord tacite et sans équivoque à la cession du fonds de commerce, qui lui était opposable.

L’admission de la franchise de loyer

Pour faire obstacle à la demande du bailleur de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers, le cédant invoquait également l’existence d’un accord verbal avec le bailleur, consistant en une franchise de loyer en contrepartie de la prise en charge par le cédant des travaux de remise aux normes des locaux loués.

Au visa des articles 1353 et 1359 du code civil, la Cour d’appel énonce qu’il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique que par un autre écrit, mais qu’il peut être supplée à l’écrit notamment par un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve.

Pour démontrer l’existence d’un accord verbal, le cédant s’appuyait sur des attestations et des messages sms envoyés à des tiers au contrat de bail.

La Cour d’appel admet l’existence de l’accord verbal et précise qu’un message sms est susceptible de constituer un commencement de preuve par écrit dès lors qu’il est formé d’une suite de lettre, de caractères, de chiffres ou de tous autres signes ou symboles dotés d’une signification intelligible et dès lors que son auteur n’est pas contesté.

Les loyers n’étant pas exigibles en raison de l’existence d’une franchise de loyer, le bailleur ne pouvait pas se prévaloir des effets de la clause résolutoire et la demande du bailleur a ainsi été rejetée.

Les enseignements de l’arrêt

Pour les cédants et cessionnaires

Cette décision est sécurisante pour les cédants et cessionnaires car elle rappelle que même en l’absence d’agrément formel écrit, une cession peut être opposable au bailleur, à condition toutefois de pouvoir démontrer que l’accord tacite du bailleur est clair est sans équivoque.

 Pour les bailleurs

L’arrêt rappelle que le pouvoir d’agrément du bailleur est strictement encadré :

• L’agrément peut être tacite et résulter de simples échanges
• L’agrément ne peut être conditionné à des exigences contraires à l’ordre public
• Le refus doit être motivé par des raisons légitimes tenant à la personne du cessionnaire

Conclusion

L’arrêt du 13 novembre 2025 de la Cour d’appel de Paris constitue une illustration de l’équilibre que la jurisprudence en matière de droit des baux commerciaux s’efforce de maintenir entre protection du fonds de commerce et prérogatives légitimes du bailleur.

Il réaffirme avec pragmatisme plusieurs principes essentiels :

1. La primauté de la liberté de cession: conformément à l’article L. 145-16 du Code de commerce, le droit de céder son bail avec son fonds de commerce reste un principe d’ordre public que le bailleur ne peut entraver par des conditions abusives ou des motifs illégitimes.
2. La possibilité de l’agrément tacite: plutôt que de s’enfermer dans un formalisme rigide, la jurisprudence privilégie une approche réaliste. L’agrément peut résulter d’un faisceau d’indices démontrant la connaissance et l’acceptation non équivoque de la cession par le bailleur.
3. L’encadrement strict du refus d’agrément: le bailleur qui souhaite refuser son agrément doit le faire pour des motifs légitimes, rapidement, et ne peut profiter de cette prérogative pour imposer des conditions contraires aux dispositions d’ordre public.

Cette décision est cohérente par rapport à la jurisprudence constante en matière de cession de droit au bail, où l’autorisation du bailleur est une condition de fond de la cession et pas une simple formalité.