Caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur dans le cadre d’un bail commercial

Par son arrêt du 4 décembre 2025 (n° 23-23.357), la troisième chambre civile de la Cour de cassation réaffirme le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur dans le cadre d’un bail commercial.

Quels sont les éléments de fait et de procédure ?

Un bailleur consent un bail commercial.

Confronté à d’importants désordres dus à la vétusté, le preneur assigne le bailleur afin d’obtenir la réalisation de travaux et la réparation de ses préjudices.

Le bailleur soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

La cour d’appel de Riom accueille cette exception, considérant que l’action était prescrite car exercée plus de cinq ans après la signature du bail, date à laquelle le preneur connaissait l’état de vétusté des lieux.

La question était donc de savoir si l’action du preneur, à raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme se prescrit à compter de la conclusion du bail.

En effet, il est rappelé que :

• l’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer,
• les articles 1709 et 1719 du même code précisent que le louage de chose oblige le bailleur à faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée et à fournir une chose conforme à l’usage convenu et ce, pendant toute la durée du bail.

Quelle est la position de la Haute juridiction ?

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.

Elle rappelle, sur le fondement des articles 1709 et 1719 du code civil, que l’obligation de délivrance conforme et l’obligation d’entretien du bailleur sont des obligations continues, exigibles tant que pendant toute la durée du bail.

« Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur. »

Dès lors, le manquement du bailleur à remédier à la vétusté constitue une inexécution persistante de ses obligations, dont la prescription ne peut courir qu’à compter de la cessation de ce manquement.

La Haute juridiction précise d’ailleurs :

« En se déterminant ainsi, par des motifs insuffisants à écarter l’obligation du bailleur de remédier à la vétusté des locaux et sans rechercher si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »

Elle réaffirme que le preneur peut agir tant que la carence du bailleur perdure, peu importe qu’il ait eu initialement connaissance de l’état des lieux.

Comment expliquer la position de la haute juridiction ?

L’obligation de jouissance paisible est une obligation continue, puisque l’article 1720 du Code civil en impose le respect au bailleur tout au long du bail.

La même conclusion s’impose pour l’obligation de délivrance qui n’est pas instantanée : tout au long du bail, le propriétaire doit s’assurer que le bien délivré permet l’affectation prévue au contrat.

Ainsi, le bailleur est tenu de mettre à la disposition de son locataire un bien conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat (Cass. 3^ème civ. 10 sept. 2020, n°18-21.890 ; Cass. 3^ème civ. 30 juin 2021, n° 17-26.348), même en présence d’une clause de renonciation à l’encontre du bailleur de tout recours en cas d’humidité et d’une prise en charge des gros travaux par le locataire (CA Aix-en-Provence, 2 fév. 2017, n° 15/17278).

Dans le même sens, une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance (Cass. 3^ème civ. 10 avr. 2025, n° 23-14.974).

Cela étant, il est constant que l’action en résiliation initiée en raison d’un manquement de l’une ou l’autre des parties aux dispositions contractuelles n’est pas soumise à la prescription de l’article L. 145-60 du Code de commerce, qui s’applique exclusivement aux actions fondées sur le statut des baux commerciaux.

Une telle action en résiliation du bail, qui a pour fondement le droit commun du louage des choses, relève en conséquence de la prescription quinquennale de droit commun, de l’article 2224 du Code civil, aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (Cass. 3^ème civ., 12 juill. 1989, n° 88-10.159 : JurisData n° 1989-702698 ; Bull. civ. III, n° 164. – CA Paris, 16e ch., sect. B, 1er déc. 2000, n° 1999/08300 : JurisData n° 2000-132337).

Il a été jugé que le délai de prescription de l’action en résiliation du bail court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer l’action (Cass. 3e civ., 24 mai 2017, n° 16-16.541 : Gaz. Pal. 11 juill. 2017, p. 70).

Pour autant, il était question d’une infraction ponctuelle constituée par la construction, notamment, d’une véranda de façon irrégulière et sans autorisation, si bien qu’il avait été jugé que la prescription de l’action avait commencé à courir à compter du jour où le bailleur avait eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance de cet acte de construire.

Ainsi, la Haute juridiction avait déjà jugé, en juillet dernier (C.cass., 10 juill. 2025, n° 23-20.491), que les obligations continues du bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail.

Dans cet arrêt de principe, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelait déjà que :

• Les obligations continues du bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible s’imposent pendant toute la durée du bail.
• La persistance du manquement à ces obligations permet au locataire d’agir en résiliation, sans que la prescription ne puisse courir tant que le manquement perdure.

C’est encore la position adoptée par concernant l’obligation de décence qui s’impose tout au long du bail si bien que la demande de mise aux normes du locataire ne se prescrit pas (Cass. 3^ème civ., 14 nov. 2024, n° 23-12.650).

Quels sont les apports de cette décision ?

L’arrêt du 4 décembre 2025, précise, en matière de bail commercial, étant précisé que la formule est transposable aux autres baux, étant rendue sur le droit commun, l’obligation essentielle du bailleur est double et continue.

En effet, il doit délivrer au preneur la chose louée et lui en assurer la jouissance paisible, ce qui implique de réaliser tous les travaux nécessaires à cette fin, et que ces obligations sont exigibles pendant toute la durée du bail en raison du caractère successif du contrat de louage.

La Cour casse ainsi un arrêt d’appel qui avait déclaré prescrite l’action d’un locataire se plaignant de désordres et de vétusté, au motif qu’il connaissait ces défauts dès l’origine du bail et que le délai de cinq ans de l’article 2224 du code civil avait expiré, en jugeant que la persistance des manquements du bailleur constitue, tant qu’elle dure, un fait permettant au locataire d’exercer une action, notamment en exécution forcée de travaux ou en résiliation, de sorte que le point de départ de la prescription ne peut être figé une fois pour toutes au jour de la découverte initiale des désordres.

L’apport de l’arrêt est majeur :  le caractère continu des obligations de délivrance et de jouissance paisible en véritable protection contre la fin de non‑recevoir tirée de la prescription, renforçant la protection du preneur et incitant le bailleur à traiter sans délai les défauts structurels ou de vétusté qui affectent durablement la jouissance des lieux.

Ainsi, la Haute Juridiction protège efficacement le locataire en rappelant que la délivrance conforme n’est pas une obligation ponctuelle à la prise à bail du local, mais une exigence constante tout au long de la relation contractuelle.

L’arrêt s’inscrit ainsi dans une conception moderne du contrat de bail commercial : la jouissance paisible, principe essentiel du droit des baux, doit être garantie jusqu’à son terme.

Surtout, cette solution s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle visant à protéger le preneur contre les manquements durables.

Pour preuve, la troisième chambre civile a très récemment réitéré sa position par un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3^ème civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292).

La Cour de cassation renforce, une nouvelle fois, la sécurité du preneur et empêche que l’écoulement du temps ne prive indûment celui-ci de son droit d’agir face à la dégradation des locaux.

Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 4 décembre 2025, n° 23-23.357.