Comment annuler un commandement de payer visant la clause résolutoire ?
La mauvaise foi caractérisée du Bailleur est probablement l’arme la plus efficace pour priver de tout effet un commandement de payer lorsque ses causes n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois de l’article L 145-41 du code de commerce.
Un arrêt rendu le 28 juillet 2020 par la Cour d’appel de Lyon a retenu notre attention.
Commandement de payer du bailleur : quelle attitude pour le preneur ?
Un bailleur s’était engagé à réaliser une communication entre deux étages.
Les travaux n’ayant pas été réalisés, le preneur a reproché à son bailleur son manquement à son obligation de délivrance et suspendu le paiement de son loyer.
Le bailleur réplique en délivrant un commandement de payer visant la clause résolutoire et saisit le juge des référés pour faire constater la résiliation du bail et voir autoriser l’expulsion.
Le preneur sollicite, à titre reconventionnel, la désignation d’un expert pour donner son avis sur la conformité de l’état des locaux.
Le premier juge ayant ordonné la résiliation du bail, le preneur interjette appel.
Commandement de payer du bailleur et exécution de bonne foi du contrat de bail commercial
La cour d’appel rappelle que :
– « Faute d’avoir payé ou contestéles causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat du bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer.
La cour d’appel précise que :
– « L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci. »
Dans l’affaire qui lui est soumise, la cour d’appel constate que le commandement de payer a été délivré alors qu’il n’a pas été remédié aux désordres et non-conformités.
Il en résulte selon la cour une contestation sérieuse relevant du juge du fond, seul habilité à juger si le commandement a été délivré ou non de mauvaise foi du bailleur.
Cet arrêt devrait donner des idées aux preneurs qui ont reçu un commandement de payer des loyers liés à la période de fermeture administrative, établie à raison de la Pandémie Covid 19, et au cours de laquelle ils ne disposaient pas de la jouissance des locaux, les bailleurs ne pouvant pas la leur délivrer.
CA Lyon 8ème Ch. 28 juillet 2020 n°19/0449
Découvrez nos services et outils associés
Immobilier commercial
Résister à la demande de résiliation judiciaire du bail commercial par le bailleur
Vous venez de recevoir un commandement d’exécuter visant la clause résolutoire expresse du bail, ou une assignation de votre bailleur pour faire résilier le bail en justice.
Il va falloir réagir vite et de manière appropriée.
Vous venez de recevoir un commandement d’exécuter visant la clause résolutoire expresse du bail, ou une assignation de votre bailleur pour faire résilier le bail en justice.
Il va falloir réagir vite et de manière appropriée.
Et les ressources sur le même thème : "Rédaction ou négociation d'un bail commercial"
Immobilier commercial
Notre cabinet au Salon de l'Immobilier des Espaces Commerciaux 2025 !
Les 11 et 12 juin 2025, notre cabinet d’avocats, reconnu pour son expertise en droit des baux commerciaux, sera présent en tant qu’exposant au Salon de l’Immobilier des Espaces Commerciaux, qui se tiendra à Paris, Porte de Versailles. Cet événement incontournable du secteur de l’immob…
Immobilier commercial
Dénégation du statut des baux commerciaux en l’absence d’immatriculation des locaux
Les conditions strictes dans lesquelles un locataire, dont l’établissement n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés, peut avoir droit au renouvellement de son bail commercial et à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, sont rappelées dans une décision de la Cour d’Appel de Paris du 4 avril 2024.
Immobilier commercial
Tentative du bailleur de contourner la révision L 145-39 du Code de commerce
Si par le jeu de l’indexation prévue au bail, le loyer augmente de plus de 25 %, le preneur est recevable à demander la révision du loyer à la valeur locative baissière. La période étant favorable aux demandes de révision à la baisse, certains bailleurs pourraient s’organiser pour empêcher l…
Immobilier commercial
Pour l’Acquéreur, le délai d’une cession de fonds de commerce dépend des conditions suspensives
La notion de temps, dans une cession de fonds de commerce, est variable. Le « bon timing » est envisagé différemment par les Parties. L’Acquéreur entend bénéficier rapidement du fonds pour y développer son activité. Le Vendeur est pressé de percevoir le prix de la vente du fonds de commerce.…