Comment annuler un commandement de payer visant la clause résolutoire ?
La mauvaise foi caractérisée du Bailleur est probablement l’arme la plus efficace pour priver de tout effet un commandement de payer lorsque ses causes n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois de l’article L 145-41 du code de commerce.
Un arrêt rendu le 28 juillet 2020 par la Cour d’appel de Lyon a retenu notre attention.
Commandement de payer du bailleur : quelle attitude pour le preneur ?
Un bailleur s’était engagé à réaliser une communication entre deux étages.
Les travaux n’ayant pas été réalisés, le preneur a reproché à son bailleur son manquement à son obligation de délivrance et suspendu le paiement de son loyer.
Le bailleur réplique en délivrant un commandement de payer visant la clause résolutoire et saisit le juge des référés pour faire constater la résiliation du bail et voir autoriser l’expulsion.
Le preneur sollicite, à titre reconventionnel, la désignation d’un expert pour donner son avis sur la conformité de l’état des locaux.
Le premier juge ayant ordonné la résiliation du bail, le preneur interjette appel.
Commandement de payer du bailleur et exécution de bonne foi du contrat de bail commercial
La cour d’appel rappelle que :
– « Faute d’avoir payé ou contestéles causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat du bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer.
La cour d’appel précise que :
– « L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci. »
Dans l’affaire qui lui est soumise, la cour d’appel constate que le commandement de payer a été délivré alors qu’il n’a pas été remédié aux désordres et non-conformités.
Il en résulte selon la cour une contestation sérieuse relevant du juge du fond, seul habilité à juger si le commandement a été délivré ou non de mauvaise foi du bailleur.
Cet arrêt devrait donner des idées aux preneurs qui ont reçu un commandement de payer des loyers liés à la période de fermeture administrative, établie à raison de la Pandémie Covid 19, et au cours de laquelle ils ne disposaient pas de la jouissance des locaux, les bailleurs ne pouvant pas la leur délivrer.
CA Lyon 8ème Ch. 28 juillet 2020 n°19/0449
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Vous venez de recevoir un commandement d’exécuter visant la clause résolutoire expresse du bail, ou une assignation de votre bailleur pour faire résilier le bail en justice.
Il va falloir réagir vite et de manière appropriée.
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